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地盤調査や改良工事は必要?家を建てる前に土地を知ろう

地盤 2022.06.29

家は土地の上に建てます。その土地の地盤が弱いとせっかく建てた家が傾いてしまう可能性が高くなります。日本は地震や大雨など自然災害の多い国のため、弱い地盤では災害が発生したときに家屋が倒壊してしまうといった危険性も。そういったことにならないようにするために、地盤調査や地盤改良工事があります。

地盤調査とは

地盤調査は、建物の重さによって地盤がゆがんで建物が傾いたり沈んだりしないか(不同沈下が起こらないか)を調べます。

地盤改良工事が必要かどうかの判断は複合的な情報によって決まります。

  • ・地盤がどれほどの負荷に耐えられるか(地耐力)
  • ・敷地と周辺がどのように形成されているか(周辺情報)
  • ・建てる家はどのような構造か

「地耐力」は地盤の強度。地耐力が強いほど、重たい建物でも耐えられる「固い地盤」で、小さければ「柔らかい地盤」であると言えます。地耐力の弱い地盤には、改良工事を行う必要が出てきます。
地耐力のある地盤であることは、住宅を建てるための重要項目です。

家を建てようとしている土地および周辺地域がどのように形成されたかによっても、地盤改良が必要かどうかの判定割合は大きく変わります。
もともと川や沼、ため池などがあったところが宅地に転用されていた場合、地盤が弱い可能性があります。

低地は工事が必要になることが多く、山や丘といった高台は良好な地盤が多いため工事が不要になりやすいです。

建てる家の構造によっても必要な地盤強度は変わります。
たとえば木造建築やS造(鉄骨造)などの比較的重量が軽い家と、RC造(鉄筋コンクリート造)など重量のある家とでは、地盤にかかる負荷が変わるため必要とされる強度が異なるのです。

地盤調査は土地契約&構造設計後でないとできない!

地盤調査は家の構造(重さ)に土地が耐えられるかどうかを調べるため、土地を購入し、家の設計が決まってから行われます。
契約後に改良工事の必要性など土地の実情を知ることになるので、土地探しおよび契約は慎重に進める必要があります。

新築の建売住宅であれば、地盤調査も地盤改良工事も完了しているため、購入契約の前に調査報告書や施工報告書の確認が可能です。
しかし注文住宅を建てるために土地を購入する場合、事前に地盤調査が行われているケースはほとんどありません。

土地の売買契約書に「地盤改良工事が必要な場合は買主の負担となる」と記載されているなど、契約後に自分たちで行う必要があります。

契約後に改良工事の必要性など土地の実情を知ることになるので、土地探しおよび契約は慎重に進める必要があります。
契約の前にハザードマップや土地の来歴を調べたり、近隣住人の話を聞いたりと、検討する地域の地盤情報を集めておきたいところです。

ただし地盤は隣の土地でもまったく違った調査結果になることがあるので、あくまでも参考程度と考えておきましょう。

住宅会社の種類によって調査会社が異なる

地盤調査を行う際、地元工務店の場合はそれを専門にしている「大手地盤保証会社」に依頼し、大手ハウスメーカーの場合は「自社の専門部署」で行うというケースが多くみられます。

これは工務店とハウスメーカーでは地盤保証をしてくれる相手が変わるということです。

調査結果によって地盤の改良工事の要・不要を判定し、万が一の場合の保証については調査を行った会社が請け負うことになります。

第三者的に公正・中立な立場で調査や判定をしてくれるほうがいいという方もいれば、調査・判定・施工・保証までを一貫でやってくれるほうがいいという方もいるので、どちらのほうがいいかは一概には言えません。

いずれにしても大事なのは、調査が適正に行われ、その上で出される判定も適正であるということです。そのためには、事前の綿密な打ち合わせと細かな調査報告が必須と覚えておきましょう。

地盤保証は、行った調査・工事に対して、その物件が沈下などで損壊したときに建物や地盤の修復を約束するものです。保証期間や修復費用、保険金額などは請負会社、契約条件によって異なりますが、こういった保証制度がちゃんとしているかどうかも確認しましょう。

地盤改良工事の費用

地盤調査によって軟弱な地盤と判定された場合、地盤改良工事が必要です。

地盤改良工事の費用相場は60〜120万円ほどと言われます。地盤や建てる家の構造によってはそれ以上になることも…
土地の広さや工事の内容によって期間・費用が異なりますが、かかる費用は安くはありません。家づくりの予算を大きく超えてしまう要因にもなります。

鉄骨造のように重たい住宅を建てる場合、地盤の必要強度も上がるため、木造の平屋住宅を建てる場合に比べると改良工事の費用も上がります。

この費用を失念しているとマイホーム計画に影響する可能性もあるので、予算の中に組み込むのを忘れずに。
また、地盤については地元の工務店やハウスメーカーが前例を知っていることもあるので、事前に相談してみるのもいいでしょう。

地盤が弱いと改良工事が割高!?

地盤改良工事は地盤が「どれだけ弱いか」によって改良する範囲も変わります。

どれだけ軟弱な地盤が続いているか

地表から固い地盤までの距離が長いほど費用がかかります。

【軟弱な地盤が表層から2m以内】
地盤の表層の土とセメント系固化材を混ぜて固めることで地盤の強度を増し、家が沈下するのを防ぎます。

【軟弱な地盤が2~8m程度】
地盤内にセメント系固化材などを注入したうえ、円柱状の改良体を形成することで地盤を強化します。

【軟弱な地盤が8m以上続く】
複数本の鋼管杭を強固な地盤まで回転貫入して打ち込み、その上に家を建てて安定させます。 工費は30~40坪程度の戸建ての場合50~300万円ほどが相場となっています。

【第三者チェック】地盤調査のセカンドオピニオン

地盤調査をしてもらったものの、調査内容の説明や費用に不安を感じることも少なからずあるようです。

予算を決めて家づくりの計画をしていたところへ、思わぬ金額の出費に頭を痛めてしまうこともあると思います。地盤改良は重要なことと理解しつつも、高い費用と目に見えない部分であるが故に本当に必要なのかと疑問を持つこともあるでしょう。

「本当に地盤改良しなければならないの?」「地盤改良工事にそんなに費用がかかるなら別の土地にしなければ予算が足りない」「この金額があればもっと住宅の方にオプションを付けられるのに…」
このように思うことは少なくありません。再度調査をやり直してほしいという要望も出てきます。

地盤調査や改良工事の内容は専門知識が必要で、原因や経緯など理解するのが難しい部分も多々あります。

地盤調査や改良工事は住宅会社ではなく、多くの場合地盤改良工事会社かその関連会社が行います。地盤調査を行なった業者に言われるままにするとトラブルに発展してしまうこともあります。

改良工事が必要なのに工事をせず不同沈下してしまうことも…こうなってしまっては保証されたとしても、安心して引き続き住むことは難しくなってしまいます。保証されないこともあるため、家を建てる前に確実にしておきたいところです。
逆に不必要な改良工事を行って、余計な費用をかけてしまう事例も少なくありません。

こういったトラブルを防ぐために活用されるのが、セカンドオピニオンです。
セカンドオピニオンとは、より良い決断をするために、その分野の専門知識を持った第三者に意見を出してもらうこと。地盤調査の結果に満足できなかった時に、別の地盤調査会社に工事の必要性や工法の適切性といった調査をやり直してもらうことが地盤調査のセカンドオピニオンです。

本当に改良工事が必要なのか、不安や疑問を感じることがあれば、こういった機関も利用していきましょう。

地盤について熟知している住宅会社を選ぼう

多くの工務店やハウスメーカーは、地盤についてきちんと理解し、住宅購入者にも丁寧な説明と提案を行います。しかし中には勉強不足な会社や、調査や改良工事を専門業者に任せきりという会社もないわけではありません。

担当者との打ち合わせでは金額やデザインなどの話だけでなく、会社の理解度や誠実さを確かめるいい機会として、地盤についてもいろいろと質問してみてください。

地盤調査について実際に家を建てた人の体験談を参考にしたり、説明会やセミナー、見学会などを実施している住宅会社に問い合わせてみたりするのも、有効な手段といえます。期間や費用など具体的な計画が立てやすくなるのでおすすめです。

工事費用だけで選ばず、確かな実績のあるところへ

地盤改良工事は家そのものをつくる工事とは違い、目に見えない部分への施工となります。そのため何か問題があっても表面化しにくく、工事業者によっては施工不良も起こりやすいのが難点です。工事を依頼する際は費用の安さや工事期間の短さだけでなく、施工業者の経験や実績、誠実な対応などを踏まえたうえでお願いするようにしましょう。

地盤の強さも土地の大切な要素

土地を選ぶ際、価格や広さだけを見て決めるのは非常に危険です。家は何十年と長く使うもの。まずはきちんと地盤の状態を調べて、問題がないか確認しましょう。

土地を探すときに「どんな家を建てたいか」ということをふまえて、地盤の強度を確認しながら探すことをおすすめします。

地盤の状態を調べるには国土交通省や各自治体が公表している情報、民間企業が提供している地盤に関するデータ、または地元の不動産業者の事例を参考にするという方法があります。

関東エリアの地盤が強い地域・弱い地域をまとめています。気になるエリアがあればぜひチェックしてください。