地盤調査とは？必要性や費用相場、注意点について解説！

地盤は、住宅の安全性や耐久性を左右する大きな要素です。
土地の地盤が弱いとせっかく建てた家が傾いたり、地震によって液状化したりする可能性が高くなります。
「地盤調査」は、家を建てる前にその土地の強度を調べる重要な工程です。今回は、地盤調査の必要性や費用相場、注意点を解説します。
土地の購入を考えている人や、地盤調査を検討している人はぜひ参考にしてみてください。

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地盤調査とは？必要性はあるの？

地盤調査では、建築予定の土地が建物を建てても安全な土地かどうか調べます。
地盤調査の基本的な知識や必要性について見ていきましょう。

地盤調査はなぜ必要？

地盤の強さというのは、土地を見ただけではわかりません。「軟弱地盤」と呼ばれる弱い土地の上に家を建てると、建物の重さで地盤が歪み住宅がかたむいたり、沈んだりする可能性があります。また、弱い地盤では地震や大雨といった災害が発生したときに住宅が倒壊してしまうといった危険性も。
安全性に欠けた住まいでは、安心して暮らすことができません。

万が一購入した土地が軟弱地盤だった場合、地盤を強くする改良工事が必要になります。改良工事の有無を知るためにも、地盤調査は家づくりにおいて重要な工程といえるでしょう。

地盤調査は義務？

現在地盤調査は、一部の例外を除いてほとんど義務化されています。
1995年に発生した阪神淡路大震災以降、住宅の安全性がより重視されるようになりました。そして2000年に建築基準法が改正され、家を建てる際に地耐力を調べることが法律で決められたのです。
地耐力とは、地盤がどれほどの負荷に耐えられるか、その強さを表します。地盤調査では土地の地耐力も調べられます。

地盤調査の方法

地盤調査の方法はさまざまですが、一般的な戸建て住宅の場合ほとんどで「スウェーデン式サウンディング試験（以下：SS試験）」が採用されています。

SS試験とは、先端がスクリュー状になった棒を回転させながら土地に貫入させ、土地の硬さや柔らかさといった地層の構成を調べる方法です。
SS試験では、住宅を建てた場合の四隅と中央にあたる約5ヶ所を調査します。10mほどの深さまで調べるのが一般的で、調査自体は半日程度で終わります。

結果が出るには数日かかるものの、地盤改良工事が必要かどうかはその場でわかるという手軽さ。費用も他の地盤調査方法に比べると安価です。

ハウスメーカーと工務店では調査会社が異なる

地盤調査を行う際、地元工務店の場合はそれを専門にしている「大手地盤保証会社」に依頼し、大手ハウスメーカーの場合は「自社の専門部署」で行うというケースが多くみられます。

これは工務店とハウスメーカーでは地盤保証をしてくれる相手が変わるということです。

調査結果によって地盤の改良工事の要・不要を判定し、万が一の場合の保証については調査を行った会社が請け負うことになります。

第三者的に公正・中立な立場で調査や判定をしてくれるほうがいいという方もいれば、調査・判定・施工・保証までを一貫でやってくれるほうがいいという方もいるので、どちらのほうがいいかは一概には言えません。

いずれにしても大事なのは、調査が適正に行われ、その上で出される判定も適正であるということです。そのためには、事前の綿密な打ち合わせと細かな調査報告が必須と覚えておきましょう。

地盤保証は、行った調査・工事に対して、その物件が沈下などで損壊したときに建物や地盤の修復を約束するものです。保証期間や修復費用、保険金額などは請負会社、契約条件によって異なりますが、こういった保証制度がちゃんとしているかどうかも確認しましょう。

「火災保険・地震保険」をしっかりと検討し、備えましょう

どれだけ地震に対して耐久性を持つ家を設計しても、全ての災害から自分を守ることは難しいでしょう。
地震の影響について考えるとき、建物が倒壊することへの関心が集中することが多いですが、重要なのは被災したらどれだけ早く日常生活に戻れるかです。
家族の命を守ってくれる強さを持つ住宅を建てることはもちろん大切ですが、万が一に備え準備をしておくことは必須項目となっています。

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地盤調査は土地契約＆構造設計後でないとできない！

地盤調査は家の構造（重さ）に土地が耐えられるかどうかを調べるため、土地を購入し、家の設計が決まってから行われます。たとえば木造建築やS造（鉄骨造）などの比較的重量が軽い家と、RC造（鉄筋コンクリート造）など重量のある家とでは、地盤にかかる負荷が変わるため必要とされる強度が異なるのです。

契約後に改良工事の必要性など土地の実情を知ることになるので、土地探しおよび契約は慎重に進める必要があります。

新築の建売住宅であれば、地盤調査も地盤改良工事も完了しているため、購入契約の前に調査報告書や施工報告書の確認が可能です。
しかし注文住宅を建てるために土地を購入する場合、事前に地盤調査が行われているケースはほとんどありません。

土地の売買契約書に「地盤改良工事が必要な場合は買主の負担となる」と記載されているなど、契約後に自分たちで行う必要があります。

契約後に改良工事の必要性など土地の実情を知ることになるので、土地探しおよび契約は慎重に進める必要があります。
契約の前にハザードマップや土地の来歴を調べたり、近隣住人の話を聞いたりと、検討する地域の地盤情報を集めておきたいところです。

ただし地盤は隣の土地でもまったく違った調査結果になることがあるので、あくまでも参考程度と考えておきましょう。

地盤調査の費用・期間

戸建て住宅の地盤調査はSS試験が一般的ですが、ほかにも地盤調査の方法はあります。
それぞれの地盤調査の費用や期間を表でまとめました。

ボーリング調査は、地面に円筒状の穴を開けて土のサンプルを採取し、土質や強度を調べる方法です。平板載荷試験では土地の上に載荷板を設置し、荷重を与えます。荷重の大きさと載荷板の沈下の関係から、地盤強度を調査します。

地盤調査は、もっとも安価なSS試験でも5万円ほどの費用がかかります。
決して安いものではないですが、住んだ後の安全面を考えると費用の出し惜しみをするわけにはいきません。

地盤調査のセカンドオピニオンで第三者チェックもできる

地盤調査をしてもらったものの、調査内容の説明や費用に不安を感じることも少なからずあるようです。

予算を決めて家づくりの計画をしていたところへ、地盤改良など思わぬ金額の出費に頭を痛めてしまうこともあると思います。地盤改良は重要なことと理解しつつも、高い費用と目に見えない部分であるがゆえに本当に必要なのかと疑問を持つこともあるでしょう。場合によっては、再度地盤調査をやり直してほしいという要望も出てきます。

地盤調査や改良工事の内容は専門知識が必要で、原因や経緯など理解するのが難しい部分も多々あります。

地盤調査や改良工事は住宅会社ではなく、多くの場合地盤改良工事会社かその関連会社が行います。地盤調査を行なった業者に言われるままにするとトラブルに発展してしまうこともあります。

改良工事が必要なのに工事をせず不同沈下してしまうことも…こうなってしまっては保証されたとしても、安心して引き続き住むことは難しくなってしまいます。保証されないこともあるため、家を建てる前に確実にしておきたいところです。
逆に不必要な改良工事を行って、余計な費用をかけてしまう事例も少なくありません。

こういったトラブルを防ぐために活用されるのが、セカンドオピニオンです。
セカンドオピニオンとは、より良い決断をするために、その分野の専門知識を持った第三者に意見を出してもらうこと。地盤調査の結果に満足できなかった時に、別の地盤調査会社に工事の必要性や工法の適切性といった調査をやり直してもらうことが地盤調査のセカンドオピニオンです。

本当に改良工事が必要なのか、地盤調査の結果に不安や疑問を感じることがあれば、セカンドオピニオンを聞いてみましょう。

地盤について熟知している住宅会社を選ぼう

多くの工務店やハウスメーカーは、地盤についてきちんと理解し、住宅購入者にも丁寧な説明と提案を行います。しかし中には勉強不足な会社や、地盤調査や改良工事を専門業者に任せきりという会社もないわけではありません。

担当者との打ち合わせでは金額やデザインなどの話だけでなく、会社の理解度や誠実さを確かめるいい機会として、地盤についてもいろいろと質問してみてください。

地盤調査について実際に家を建てた人の体験談を参考にしたり、相談会やセミナーなどを実施している住宅会社に問い合わせてみたりするのも、有効な手段といえます。期間や費用など具体的な計画が立てやすくなるのでおすすめです。

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①希望する地域を選択
②家族構成や希望の間取りを選択
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③の要望に関しては、後から「イメージと違った…」ということを防ぐためにも、なるべく詳しく記入しましょう。

まとめ｜地盤の強さも土地の大切な要素

土地を選ぶ際、価格や広さだけを見て決めるのは非常に危険です。土地を探す際は「どんな形・構造の家を建てたいか」ということをふまえて、地盤の強度を確認しながら探すことをおすすめします。
家は何十年と長く使うもの。まずはきちんと地盤の状態を調べて、問題がないか確認しましょう。

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