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家を建てる前に強い地盤の土地を探すことは、家づくりの重要な課題の一つです。
日本は地震の多い国です。弱い地盤では地震がきたときに倒壊してしまう可能性が高くなってしまいます。そのため家を建てる土地の地盤がどうなっているかを知っておかなくてはいけません。
今回は「地盤」をテーマに、地盤の強い土地や弱い土地の特徴、土地選びのポイントを解説します。マイホームの土地探しをしている方はぜひ参考にしてみてください。
地盤とは？
地盤とは、建造物から深さ約100mまでの地面部分のこと。一般的に住宅やビルを建てる際に使われる言葉のため、聞きなれない方もいるでしょう。
地盤は土地選びの大切な要素です。土地を選ぶ際、価格や広さだけを見て決めるのは非常に危険です。家は何十年と長く使うもの。まずはきちんと地盤の状態を調べて、問題がないか確認しましょう。
地盤の強さは住宅の耐震性に密接に関係します。
地震の揺れは、固い岩盤からやわらかい岩盤に伝わる際に増幅されます。そのため地盤がやわらかい土地では、震度6強以上の大きな揺れに見舞われるリスクが高くなるのです。
住宅自体の耐震性はもちろん大切ですが、実はそれ以上に土地の地盤強度は重要になってきます。土地選びの際は、地盤の強さを必ず確認しましょう。
地盤の状態を調べるには国土交通省や各自治体が公表している情報、民間企業が提供している地盤に関するデータ、または地元の不動産業者の事例を参考にするという方法があります。
脆弱な地盤は災害時に沈下や液状化する危険性がある
地盤が弱い土地は大規模地震が起こった際、沈下や液状化といった被害が出る危険性があります。
どんなに建物の耐震性が高くても、土地自体が脆弱では意味がありません。地震に強い家を建てるには、地盤の補強も重要なステップなのです。
弱い地盤の場合は改良工事が必要になります。工事の要否は事前調査で判断でき、元々地盤が強い土地ならば工事をする必要はありません。
地盤が弱い土地でも、建物に耐震補強工事を施すのと同じように地盤改良工事を行えば、建築に適したレベルに強度を上げられます。ただしその際は建物の費用とは別に地盤改良費用がかかることを覚えておきましょう。
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地盤の弱い土地の特徴
地盤がやわらかく弱い土地には、大規模地震などの災害が起こった際、沈下や液状化といった被害が出る危険性があります。
どんなに建物の耐震性が高くても、土地自体が脆弱では意味がありません。災害に強い家を建てるには、地盤の補強も重要なステップなのです。
土地の固さは、家を建てる前に行う地盤調査で分かります。一般住宅の敷地面積であれば、地盤の調査費用は5～10万円程です。事前にしっかり調査を行い、後悔のないように吟味しましょう。
では、地盤の弱い土地とはどのような土地でしょうか。地盤の弱い土地の特徴をひとつずつ見ていきましょう。
切り土／盛り土
平地の少ない日本では、傾斜地に建つ家も少なくありません。
傾斜地に家を建てる場合は、斜面を削ったり（切土）土を盛ったり（盛土）して平らな土地を造成します。
こうした造成地は十分な締め固めや擁壁工事を行わないと、盛土と切土の間に不同沈下（建物の傾き）が生じて、地盤が破壊される恐れがあります。
切り土／盛り土は、事前の注意と確認が必要です。
埋立地
一般的に海や川、沼を埋め立ててつくられた土地は、地震発生の際に液状化が起こる可能性が高いといわれています。
最近は湾岸エリアなど埋立地の開発が盛んですが、台地などと比べると地盤の緩さは否めません。
ただし埋め立てられた時期によっても強度は変わります。
ハザードマップなどを参考にする際は、土地の工事時期も併せて確認しましょう。
崖下／崖上
崖下や崖上にある土地は、地震だけでなく豪雨によっても崩落の可能性があります。
また、崖下／崖上の土地は住宅を建てる際建築制限が課されるケースも多いです。制限の内容は土地ごとに異なりますが、一例として崖（法面）の保護がされない場合、崖からの影響ある部分は建築敷地として認められないというものが挙げられます。
土地選びをする際は、価格だけでなくこういった地盤の状態も必ず確認しましょう。
どれだけ地震に対して耐久性を持つ家を設計しても、全ての災害から自分を守ることは難しいでしょう。「火災保険・地震保険」をしっかりと検討し、備えましょう。
地震の影響について考えるとき、建物が倒壊することへの関心が集中することが多いですが、重要なのは被災したらどれだけ早く日常生活に戻れるかです。
家族の命を守ってくれる強さを持つ住宅を建てることはもちろん大切ですが、万が一に備え準備をしておくことは必須項目となっています。
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地盤の強い土地の特徴
地盤の強い土地とは、具体的にどのような土地なのでしょうか。
理想の地盤の条件は、「高い場所にあり、歴史があり、地盤が固い」ことです。ひとつずつ見ていきましょう。
高い場所にある土地
強い地盤の特徴のまず1つ目は「高い位置にある」こと。
低地はかつて池や水田だった可能性があり、そういった土地は地盤が弱いことが多いです。
土地探しをする際は、地図などを参考に「高い位置にあるか、元々は何があったのか」確認してみてください。
地名に水や川の漢字が含まれる、もしくは水辺の生き物の名前が入っている場合、低地で地盤が弱い可能性があります。
歴史ある土地
強い地盤の特徴2つ目は「古くから人が住んでいる土地」です。
古くから人が住んでいるところは、水害などの影響が少なく住みやすかった土地だと考えられます。
縄文時代や弥生時代の遺跡は台地に多く残されており、有力者の古墳は高台に建てられています。こういったことから遺跡の地図情報や縄文古地図を参考にするのも一つの手です。
固い土地
強い地盤の最後の特徴は、土地そのものが「固い」ことです。硬くて締まっている性質を持つ土地は「硬質地盤」と呼ばれます。
硬質地盤は、一般的に固い岩盤や砂礫（されき : 砂や小石のこと）をたくさん含んでいます。
地盤沈下や液状化が起こりにく、地震や大雨などの災害に強い傾向にあります。
地盤の強い土地を選ぶポイント
地盤の強い土地と弱い土地の特徴を理解したところで、次は地盤強度の高い土地を見分けるポイントを紹介します。
過去の航空写真を確認する
土地の過去の航空写真を見ると、昔どのような状態だったかがわかります。
過去に川や沼が合った場合、その川や沼を埋め立てて土地を形成しています。また田んぼや畑を盛土にしたり、山を切土にして作られたケースもあるでしょう。
こういった土地は地盤が弱い可能性があるので、地盤強度をしっかり確認してください。
縄文古地図を参考にする
縄文古地図とは約1万5,000年前～約2,300年前の縄文時代の地図です。
縄文時代の日本は、まだ海の底にあった土地も多く存在しました。縄文時代に人が住んでいた土地は太古から陸だったということなので、地盤も比較的強くしっかりしている可能性が高くなります。
地盤調査を利用する
土地の地盤強度が心配なときは、専門業者に地盤調査を依頼する手もあります。
地盤調査では、建物の重さによって地盤がゆがんで建物が傾いたり沈んだりしないか（不同沈下が起こらないか）を調べます。
地盤調査の結果、地盤改良工事が必要だとわかる場合もあります。
注意したいのは、地盤調査は一般的に土地の契約後に行われる点です。
土地の契約前なら、まずは航空写真や古地図で地盤の様子を調べましょう。航空写真や古地図は各市町村の役所や図書館で確認できます。
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- ①希望する地域を選択
- ②家族構成や希望の間取りを選択
- ③家に関する要望を記入
③の要望に関しては、後から「イメージと違った…」ということを防ぐためにも、なるべく詳しく記入しましょう。
【要望の記入例】
所有している土地の有無や広さ、家族構成、駐車・駐輪スペースの要否、採光に関する要望、検討中の間取り、必要な部屋と位置（和室が欲しい・リビングは1階など）、その他重視したいこと（プライバシーを重視したいなど）
地盤の強い土地・弱い土地まとめ
地盤は、専門家でなければ強弱を確認するのは難しく、どうしても業者任せになりがちです。そのため何か問題があっても表面化しにくく、工事業者によっては施工不良も起こりやすいというのが問題になっています。
地盤についての理解を深めれば、土地選びの迷いや後悔を減らすことができます。
自分にとって最適な土地を見つけられるよう、ぜひ今回の記事を参考にしてみてください。
【エリア別地盤強度まとめ】
