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家を建てるなら知っておきたい!「地盤」について

地盤 地震 2022.01.06

家を建てる前に強い地盤の土地を探すことは、家づくりの重要な課題の一つです。
日本は地震の多い国です。弱い地盤では地震がきたときに倒壊してしまう可能性が高くなってしまいます。そのため家を建てる土地の地盤がどうなっているかを知っておかなくてはいけません。

これぞと思う土地を見つけたら、その場所に家を建てても災害に耐えられるか、家族や財産を守ることができるかしっかり確認しましょう。

地盤の強さも土地の大切な要素

土地を選ぶ際、価格や広さだけを見て決めるのは非常に危険です。家は何十年と長く使うもの。まずはきちんと地盤の状態を調べて、問題がないか確認しましょう。

地盤の状態を調べるには国土交通省や各自治体が公表している情報、民間企業が提供している地盤に関するデータ、または地元の不動産業者の事例を参考にするという方法があります。

理想の地盤

いくらいい家を建てても、地盤が弱く、災害などで家ごと倒れてしまっては意味がありません。では強い地盤の土地はどう探したらいいのでしょうか。

理想の地盤の条件は、「高い場所にあり、歴史があり、土地そのものが固い」ことです。

高地

強い地盤条件のまず1つ目は「高い」こと。

低地はかつて池や水田だった可能性があり、そういったところは地盤が弱いことが多いです。
地図などを参考に「高い」土地を探すといいでしょう。地名に水や川の漢字が含まれる、もしくは水辺の生き物の名前が入っている場合は低地の可能性があります。

歴史ある土地

2つ目に「古くから人が住んでいる土地」です。

古くから人が住んでいるところは、水害などの影響が少なく住みやすかった土地だと考えられます。
縄文時代や弥生時代の遺跡は台地に多く残されており、有力者の古墳は高台に建てられています。こういったことから遺跡の地図情報を参考にするのも一つの手です。

固い土地

最後は土地そのものが「固い」ことです。

これは家を建てる前に行う地盤調査で分かります。一般住宅の敷地面積であれば、調査費用は5~10万円程です。事前にしっかり調査を行い、後悔のないように吟味しましょう。

地盤の特性

地盤にはいくつかの種類があり、形成された時代や地質・地層により、地震時の揺れや土砂崩れ、洪水、液状化などの想定される災害が異なります。

山地・丘陵地、台地

形成された年代が古く、洪積層を中心とした地盤です。

団結した地盤のため地震が起きた場合でも揺れが増幅されにくく、被害が発生しにくい地域といえます。

沖積低地

形成された年代が新しく、沖積層を中心とした地盤です。

主に海面下での堆積物でできているため、軟弱な地盤となっています。地震が起きた場合に揺れが増幅されやすいため、比較的被害が発生しやすく、液状化も起こりやすい地域といえます。

谷底低地

台地を刻む谷底の堆積物でできているため、軟弱な地盤です。地震が起きた場合に沖積低地同様、揺れが増幅されやすいことから、比較的被害が発生しやすい地域といえます。

高台でも安全とはいえない

低地に比べると地盤も強く水害などの危険性も少ない高台ですが、まったくリスクがないわけではなく、場所によっては想定外の被害が発生する可能性もあります。

高台にも種類がある

低地に比べると自然災害などに対して強い高台ですが、絶対安全であるとは言い切れません。高台にも種類があり、「切土」「盛土」かによって強度が変わってきます。

「切土」は山などの地盤を削って土地を作る方法で、元の強い地盤が残っているので、比較的地震などにも強い土地です。

対して「盛土」は平地に土を持って作った高台になります。そのため切土による高台よりも柔らかいことが多く、崩れる可能性もあるので、強い土地とはいえません。

もちろん切土でも大きな地震などの場合、被害は少なからず出てしまいますが、盛土の高台のほうが高リスクといえるでしょう。

予想を超える大雨による水害

台地の中にも小さな川はいくつも流れており、谷のような場所が存在します。

この谷には生活排水などを流す排水管が通っていることが多いのですが、集中豪雨などにより予想以上の水が流れてくると、溢れてしまう可能性があります。また大きな川の氾濫などによる洪水では、高台にまで被害が及ぶことがあると理解しておきましょう。

ほかにも、高台ならではの災害として「土砂災害」のリスクがあります。

土砂災害にも種類があるのですが、有名なのは集中豪雨などによって水を含んだ土が斜面を崩れ落ちる「土砂崩れ」と、地震や豪雨の影響によって斜面がゆっくりと移動していく「地すべり」です。 どちらも傾斜地で起こりやすい災害なので、比較的安全とされている切土の高台でも注意が必要と覚えておきましょう。

地盤を調べる

土地を選ぶに当たって、価格や広さだけで選択するのは非常に危険です。家は何十年という年月にわたって長く使うものですから、その土地に家を建てるのが本当に適切なのかを調べるためにも、地盤のデータにも着目しましょう。

地震に対する地盤の弱さを示す数値に「表層地盤増幅率」というものがあります。

これは地震が発生した際、地表面近くの地層の揺れの大きさを数値化したもので、数値が大きいほどリスクが高いといわれています。1.5以上は要注意、2以上はしっかりとした対策を必要とします

土地を選ぶ際はこうした点も考慮に入れましょう。

インターネットで自分でも調べられるようなサイトがあるので、気になる地域があれば調べてみましょう。

都道府県別・地盤の特徴と強弱

都道府県別に地盤の強い地域・弱い地域をまとめています。気になるエリアはぜひチェックしてください。

地盤改良工事の必要性

家を建てる際には、まず土地の地盤調査が行われます。

調査の結果、地盤が強い土地ならば工事をする必要はありません。しかし結果によっては土地の改良工事が必要となり、土地の状態次第で工事の内容や期間・費用なども異なります。

地盤改良工事が必要かどうかの判断は、以下の複合的な情報によって決まります。

  • ・地盤がどれほどの負荷に耐えらるか(地耐力)
  • ・敷地と周辺がどのように形成されているか(周辺情報)
  • ・建てようとする家をどのような構造にするか

地耐力

地盤には固い地盤・柔らかい地盤があります。
「地耐力」は地盤の強度。地耐力が大きいほど、重たい建物でも耐えられる「固い地盤」で、地耐力が小さければ「柔らかい地盤」であると言えます。

ふわふわの柔らかい土の上に建物を建てたらグラグラ揺れてすぐ倒れてしまいます。
そんな土地にマイホームを建てたくありませんよね。そこで柔らかい地耐力の小さい地盤には改良工事を行う必要が出てきます。

固くて地耐力のある地盤であることは、住宅を建てるための重要項目です。

家の構造

建てようとする家の構造によって地盤に必要な強度も変わってきます。

たとえば木造建築やS造(鉄骨造)などの比較的重量が軽い家と、RC造(鉄筋コンクリート造)など重量のある家では、必要な地盤の強度は違います。
木造住宅であれば問題がないが鉄骨造にするには地盤改良が必要である、と判断される場合もあります。

合わせて知っておきたい豆知識

地盤が弱いと改良工事が割高!?

どれだけ軟弱な地盤が続いているか

地盤改良工事とは、地盤が軟弱な場合に行われます。地盤が弱いと家が固定されないので、それを補うために、地中にある強固な地盤に家を固定させる工法です。同じ地盤の弱さでも「どれだけ弱いか」によって改良する範囲も変わります。

地表から固い地盤までの距離が長いほど費用がかかります。

軟弱な地盤が表層から2m以内

地盤の表層の土とセメント系固化材を混ぜて固めることで地盤の強度を増し、家が沈下するのを防ぎます。

軟弱な地盤が2~8m程度

地盤内にセメント系固化材などを注入したうえ、円柱状の改良体を形成することで地盤を強化します。

軟弱な地盤が8m以上続く

複数本の鋼管杭を強固な地盤まで回転貫入して打ち込み、その上に家を建てて安定させます。 工費は30~40坪程度の戸建ての場合50~300万円ほどが相場となっています。

工務店は大手地盤保証会社、ハウスメーカーは自社の専門部署で地盤調査

地盤調査を行う際、地元工務店の場合はそれを専門にしている「大手地盤保証会社」に依頼し、大手ハウスメーカーの場合は「自社の専門部署」で行うというケースが多くみられます。

地盤調査には調査自体の精度と、専門の機械とそれを扱う技術が必要となるほか、調査したデータを正確に解析する高度な知識も要します。
出た結果によって地盤の改良工事の要・不要を判定し、万が一の場合の保証についても調査を行った会社が請け負うことになります。

つまり工務店とハウスメーカーでは保証先が変わるということです。

第三者的に公正・中立な立場で調査や判定をしてくれるほうがいいという方もいれば、調査・判定・施工・保証までを一貫でやってくれるほうがいいという方もいるので、どちらのほうがいいかは一概には言えません。
どちらにもメリット・デメリットがあるのは確かです。

いずれにしても大事なのは、調査が適正に行われ、その上で出される判定も適正であるということです。そのためには、事前の綿密な打ち合わせと細かな調査報告が必須と覚えておきましょう。

第三者チェック、地盤調査のセカンドオピニオン

地盤に関するトラブルを避けるために活用されるのが、地盤調査のセカンドオピニオンです。
第三者の調査によって、地盤の質、改良工事の必要性、工法の適切性などが確認できます。

地盤改良工事が必要かどうかは地盤調査によって決まりますが、地盤調査や改良工事はそれぞれ専門の工事業者が行います。
地盤は一般の人にとっては専門的でわかりにくく、理解することが難しい部分も多々あります。

地盤調査を行なった業者に言われるまま、不必要な改良工事を行ってしまうと、後々トラブルになることもしばしば。こういったトラブルを防ぐために活用されるのが、地盤調査のセカンドオピニオンです。

本当に改良工事が必要なのか、調査結果に不安や疑問を感じることがあれば、こういった機関も利用していきましょう。

地盤調査ができるのは、土地の購入契約後から

土地の地盤調査ができるのは、購入契約後からになります。
地盤調査は家の構造(重さ)に土地が耐えられるかどうかを調べるため、土地購入の契約後、家の設計が決まってから行われます。

新築の建売住宅、特に完成物件であれば地盤調査も地盤改良工事も完了しているため、購入契約の前に調査報告書や施工報告書の確認が可能です。

しかし注文住宅のために土地を購入する場合、事前に地盤調査が行われているケースはほとんどありません。
土地の売買契約書に「地盤改良工事が必要な場合は買主の負担となる」と記載されているなど、契約後に自分たちで行う必要があります。

契約後に改良工事の必要性など土地の実情を知ることになるので、土地探しおよび契約は慎重に進める必要があります。
土地契約の前にハザードマップや土地の来歴を調べたり、近隣住人の話を聞いたりと、検討する地域の地盤情報を集めておきましょう。
ただし地盤は隣の土地でもまったく違った調査結果になることがあるので、あくまでも参考程度と考えておいたほうが賢明です。

「地盤保証」も検討の価値あり

「地盤保証」とは、調査会社や地盤業者が行った調査・工事に対して、その物件が沈下などで損壊したときに建物や地盤の修復を約束するものです。
保証期間や修復費用、保険金額などは請負会社、契約条件によって異なります。

土地の場所や建てようとしている家の構造(重量)によっては、こういった保証制度を検討するのもいいでしょう。

より詳しく知る

地盤について熟知している住宅会社を選ぼう

地盤は、専門家でなければ強弱を確認するのは難しく、どうしても業者任せになりがちです。そのため何か問題があっても表面化しにくく、工事業者によっては施工不良も起こりやすいというのが問題になっています。

多くの工務店やハウスメーカーは地盤についてきちんと理解し、住宅購入者にも丁寧な説明と提案を行います。しかし中には勉強不足な会社や、調査や改良工事を行う専門業者に任せきりという会社もないわけではありません。

担当者との打ち合わせでは金額やデザインなどの話だけでなく、会社の理解度や誠実さを確かめるいい機会として、地盤についてもいろいろと質問してみてください。

家づくりの経験者やプロの知識を頼る

地盤について実際に家を建てた人の体験談を参考にしたり、説明会やセミナー、見学会などを実施している住宅会社に問い合わせてみたりするのも、有効な手段といえます。

【住宅会社の説明会やセミナーでわかる3つのこと】

  • 地盤調査や改良工事の具体的な手順や費用がわかる
  • 地盤の知識を得る=土地選びのポイントがわかる
  • 信頼できる住宅会社かどうかがわかる

地盤のことを知ることはもちろんですが、その会社がどれだけの知識を持っているかやどのような対応をしてくれるのか、といったことも知ることができるのでおすすめです。

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