注文住宅の土地探しの方法は？注意点や覚えておくべき知識などまとめ

注文住宅を建てるにあたり、必要となるのが「土地」です。
土地が決まらないと家も決まらないというくらい、どんな土地を選ぶかは、その後のマイホーム計画に大きな影響を与えます。
どうやって土地を探せばいいのか、そしてどんな土地を選べばいいのか、流れや具体的な方法を知っておくと冷静な判断に役立ちます。注文住宅の土地探しの際におぼえておくべき知識や、注意点などをまとめました。

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注文住宅の土地探しの前に決めておくこと

土地を探すといっても、やみくもに動けばいいわけではありません。まずは自分たちの希望や条件を整理し、「求める土地」の姿を明確にしましょう。注文住宅の土地探しの際にあらかじめ決めておくといい事柄を、いくつかご紹介します。

住みたいエリアと予算を決める

まずは住みたいエリアと予算を決めましょう。どのあたりに住みたいか、そして建物とは別に、土地にどれくらいの費用がかけられるかを考えていきます。

エリアを決めるには、通勤や通学に便利な場所がいいか、土地勘のある住み慣れた場所がいいかなどを考えるといいでしょう。エリアが決まるとその地域に対応している不動産会社や住宅会社、そして大まかな予算も割り出せるようになるので、動き出しやすくなります。

なお、土地費用の上限額を曖昧にしたまま探し始めると、土地代が全体費用を圧迫し、建物代を削らなければいけなくなることも。あらかじめ土地にかけられる費用を考えておき、無理のないマイホーム計画を立てましょう。

条件の優先順位を決める

住みたいエリアや予算などが決まったとしても、希望どおりの土地が見つかるとは限りません。むしろ、希望に対して過不足のある土地が見つかる可能性のほうが高いのが事実です。
そのため土地に対する条件の「優先順位」を決めておくと、多少希望とは違った物件でも、納得して手続きが進められるようになります。
条件の例には以下のようなものがあります。

• ・場所
• ・費用
• ・広さ
• ・設計
• ・治安や利便性など周辺の環境
• ・日当たり
• ・地盤の強度
• ・土地評価額が下がりにくい　など

これらの条件を重要度の高い順に整理し、どうしても譲れないという条件を軸に土地探しを進めると、見つかりやすくなるでしょう。

注文住宅の土地の探し方

注文住宅の土地探しにかけられる期間や行動できる範囲などは、人によってさまざま。土地を探すにもいくつか方法があるので、自分たちに合った方法で探すことが大事です。
選択肢が多いほうが理想的な土地が見つかる可能性が高くなるため、どのような土地探しの方法があるか知っておくと、より安心できるでしょう。

不動産会社・ハウスメーカー・工務店に依頼する

注文住宅を建てるとなった際、最初に思い浮べるのは不動産会社、およびハウスメーカー、工務店、設計事務所といった住宅会社ではないでしょうか。

不動産会社は、広告などに掲載しない手持ちの売土地情報を持っている場合があります。相談してみると、もしかしたら掘り出し物件が見つかるかもしれません。また住宅会社ならば、土地探しと同時進行で家づくりについても相談できるので、話が早いという利点があります。

注意点としては、依頼する会社をしっかり検討する必要があるということです。不動産会社であればエリアにどれだけ精通しているかを、住宅会社であれば土地売買と建築の両方に実績があるかなどを、事前によく確認しておきましょう。

自分の足を使って探す

希望エリアに自分で直接赴いて、土地を探すという方法もあります。
売地や空き地などを探し、地元の不動産会社に所有者や管理者を調べてもらいましょう。実際に自分の足で歩いてみることで、周辺の雰囲気や駅からの距離などを体感することもできます。

ただし、必ずしも土地が見つかるとは限りません。時間も労力もかかることを考えれば、決して割のいい方法ではないと覚えておきましょう。また土地が見つかったとしても、地盤や日射角度など、素人目にはその土地がどういう状態か判断しづらいという難点もあります。自力で探し出すというよりは、住みたい街の下見を兼ねて、というスタンスで行うといいでしょう。

ネットの検索サイト・資料請求サービスで探す

もっとも手軽で取りかかりやすいのは、インターネットや住宅情報誌を活用する方法です。たくさんの物件情報の中から希望条件に合う土地を簡単に探せるので、多くの人が利用しています。

希望するエリアの価格を調べたり、土地売買の傾向を調べたりするのに便利で、土地選びの相談ができるところもあります。こうしたサービスをうまく利用すると、より効率良く家づくりができるでしょう。

タウンライフでは土地探しから家づくり計画書の作成まで、すべて無料で行っています。自分に合った土地を探してい人はぜひチェックしてみましょう。

どうやって注文住宅の土地を探しましたか？

MINIQUEでは実際に注文住宅を建てた方たちに、どうやって土地を探したかアンケートを行いました。

約半数が「ハウスメーカー・不動産会社（47.1％）」に土地探しを依頼しています。続いて「インターネット（31.4％）」、「自分の足で探した（11.4％）」の順に多いという結果が出ています。

ハウスメーカーや不動産会社に土地探しを依頼すると、建てたい家の条件に合う土地を探してもらえたり、一般公開される前の土地情報を教えてもらえたりといったメリットがあります。

インターネットや自分の足で探す方法には、情報量の多さや第三者を介さないという手軽さがあり、最初のアクションとしての取りかかりやすさがあるようです。

土地探しをする前に覚えておきたい知識

土地にはそれぞれ用途や建築に関する制限などが設けられています。土地に関する知識や情報がないと、住宅を建てるつもりで購入した土地が建築不可だったり、3階建てを希望していたのに2階建てまでしか建てられなかったりというトラブルが起こる可能性が。
注文住宅の土地探しをする前におぼえておきたい知識をご紹介します。

用途地域

用途地域とは、計画的な市街地を形成するために、用途に応じて分けられたエリアのことです。

都市には工業や商業、住宅などさまざまな機能があり、それらが混在すると利用環境の悪化や、生産性の低下などを招く恐れがあります。それを防ぐために、都市計画法で土地を効率的に活用することを目的として「用途地域」を定めているのです。

用途地域は全部で13種類あり、工業専用地域以外であれば住宅を建てることは可能です。ただし第一種または第二種中高層住居専用地域と指定されている場所では、周辺に高層マンションなど高い建物が建築される可能性が高くなります。また低層住居専用地域だと、周りに高い建物が建つ心配はありませんが、自分の家も高く建てることはできません。

用途地域は、各市区町村の都市計画課で確認することができます。また各自治体のウェブサイトでも簡単に確認できるので、住みたいエリアが決まったら、まずは一度調べてみるといいでしょう。

建ぺい率と容積率

建ぺい率とは、土地の面積に対する建物面積の割合のことです。そして容積率とは、敷地面積に対する建物の容積比率のことを指します。建ぺい率が平面的な広さであるのに対し、容積率は三次元空間のことを言い、不動産の広告には「建ぺい率50％・容積率100％」というように表示されます。

建ぺい率や容積率の数値が高いほど、敷地に対して建物は大きくなります。しかし日当たりや風通し、防災の面で制限をする必要があるため、建築基準法によって用途地域や防災地域などの種別ごとに、それぞれの上限が定められています。

その他建築制限

建ぺい率や容積率のほかにも「道路斜線制限」や「高さ制限」、「日影規制」など、土地にはさまざまな規制があります。これらは道路や住宅の日照や採光・通風に支障をきたさないように、また周辺に圧迫感を与えないようにするために規制されています。
その他にも、農地法、宅地造成等規制法、土地区画整理法、道路法、河川法などの法令や、都道府県・市区町村ごとの条例による制限もあります。

土地販売の広告にはこれらの項目が記載されていない場合もあるので、契約の前にしっかり確認しておくことが重要です。

土地を実際に見てチェックすべきポイント

土地の良し悪しは、図面や価格だけでは判別できません。必ず現地に赴いて、実際の状態を確認しましょう。その際に「チェックすべきポイント」を覚えておくと、仲介業者とのやり取りや契約決定の判断に役立ちます。

立地環境

まずは立地環境の確認です。最寄駅からどれくらい時間がかかるか、周囲に危険な場所がないかなどをチェックしておきましょう。

病院や市町村役場、郵便局、スーパーなど、生活に必要な施設が近くにあるかも確認しておくのを忘れずに。これから何十年と住むことを考え、子育てや親との同居の可能性も踏まえつつ必要施設を洗い出しておくと、暮らしの選択肢が増えて安心です。
可能であれば朝・昼・夜と時間帯を分けて調べてみると、同じ街の違った表情も見られるでしょう。

日当たり・風通し

一般的には、日当たりのいい「南向き・東向きの広く道路に面している土地」が人気があり、坪単価も高くなる傾向にあります。

しかし北向きの土地や広く道路に面していない土地でも、比較的安価だったり道路との接地面が狭い分プライバシーが守られたりと、メリットがないわけではありません。あらかじめ考えておいた「土地に求める条件の優先順位」と照らし合わせながら、じっくり検討してみるといいでしょう。

通しは、周囲の環境や家の建て方によっても異なるため、土地の仲介業者や住宅会社とよく相談する必要があります。土地そのものだけでなく、間取りを含めて考えるといいでしょう。

自然災害のリスク

意外と忘れがちなのが、その土地および周辺地域の災害リスクの確認です。日本は地震や水害、突風など災害リスクの高い国のため、事前の確認と備えが欠かせません。

土地の仲介業者には、売買契約を結ぶ前に行われる重要事項説明で、ハザードマップの添付と災害リスクの説明が義務付けられています。しかしできれば契約の前、購入を検討する段階で調べておくほうが、より安心で確実です。

ハザードマップは市区町村の窓口でもらえるほか、ホームページでも公開されているので、きちんと目を通して確認しておきましょう。

「火災保険・地震保険」をしっかりと検討し、備えましょう

どれだけ地震に対して耐久性を持つ家を設計しても、全ての災害から自分を守ることは難しいでしょう。
地震の影響について考えるとき、建物が倒壊することへの関心が集中することが多いですが、重要なのは被災したらどれだけ早く日常生活に戻れるかです。
家族の命を守ってくれる強さを持つ住宅を建てることはもちろん大切ですが、万が一に備え準備をしておくことは必須項目となっています。

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火災保険は火災があった時だけではなく、家の様々な破損に対して適用されます。
この事実を知らない人や、知っていても申請が面倒で放っておく人が多いため「保険金未払い問題」が発生しています。
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隣地との境界

隣地との境界線がはっきりしない土地を購入してしまうと、後から隣地の所有者とトラブルに発展する恐れがあります。

土地の正しい境界を確認するには登記簿を確認するか、境界の位置がどこであるかを表す「地積測量図」、または「境界確認書」が必要です。土地の所有者か仲介業者が持っている場合はそれを確認し、ない場合は現地で境界線の位置と越境の有無をしっかり確認しましょう。

また現地を訪れた際に、隣の家の建物や植物が越境している、私物が置いてあるなどの様子が見て取れたら、早いうちに解決するのが得策です。

古家があるかどうか

売り出されている土地の中には、｢古家付き土地｣として販売されている物件もあります。古家付き土地とは、中古住宅として販売されている物件と異なり、経済的な価値がほぼない住宅が建つ土地のことです。残っている家の取り壊し費用が買主側の負担となるケースもあり、その場合は古家の解体費用がかかることを踏まえて、更地よりも土地の価格を下げて販売されていることが一般的です。

一見、周辺の相場より安価に土地を購入できそうですが、解体費用や手間、場合によっては追加費用がかかる可能性もあり、必ずしもお得とはいえません。購入検討の際はそれらのデメリットも念頭に入れておきましょう。

土地探しで失敗しないための注意点

土地探しは、理想の注文住宅づくりに欠かせない最初のステップです。土地探しに失敗してしまうと、できあがった家が思い描いていたのとは異なってしまったり、住み心地が悪くなってしまったりします。
そこで、土地探しで失敗しないための注意点をご紹介します。

100%希望に合う土地は無いと思っておく

土地は一つ一つ形状も条件も異なるため、せっかくいいと思った土地を見つけても、価格が高すぎたり希望の仕様に建てられなかったりするケースがほとんどです。100％希望に合う土地は、ほぼないものと思って間違いないでしょう。

また、理想を追い求めすぎると時間だけがいたずらに過ぎ、いつまでたっても家づくりに着手できないということにもなりかねません。

たとえ100％でなくても、70％や80％程度希望に合っている土地であれば、検討の価値は十分にあります。希望条件の優先順位を基に、どこかで折り合いをつけるということも大事だとおぼえておきましょう。

ハウスメーカー・工務店に依頼する場合は契約前提でお願いする

土地探しを工務店やハウスメーカーに依頼すると、土地情報の提供だけでなくその後の家づくりも含めてトータルで動いてもらえるなど、さまざまなメリットがあります。土地探しのノウハウがなく不安な場合は、自力で苦労するよりプロに相談するのが一番確実です。

契約前提で話を進めれば、親身になって動いてくれるというケースも多いので、まずは「契約してもいい」と思える住宅会社を検討するところから始めるといいでしょう。
ただしあまりにも希望と違う土地を薦められたり、強引に契約に持っていこうとしたりする会社は信用できないため、契約はあくまでも「納得できる土地」が見つかってからが賢明です。

注文住宅の土地探し期間はどれくらいかかる？

実際に注文住宅を建てた方たちに、土地探しにかかった期間についてアンケートを行いました。

注文住宅の土地探し期間で最も多かったのは「～3ヶ月（79人）」です。次いで「4ヶ月～6ヶ月（66人）」、「1年～2年（22人）」という結果が出ています。

土地探しは家づくりの基本部分となるので、なかなか妥協できないという人も少なくありません。しかしあまり時間をかけすぎても、かえって迷いが生じたり、子どもの成長や家族の事情が変わったりと、最初に考えていた条件とズレが生じる可能性もあります。そのため、ある程度のタイミングで決断することも大事だといえそうです。

まとめ

注文住宅を建てるとなると、どうしても建物のほうにばかり目が行きがちですが、実はどんな土地を選ぶかの段階である程度の住みやすさが決まってしまいます。
土地は直感で決められるものではないため、しっかりとした計画と準備が必要とおぼえておきましょう。

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