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地盤調査や改良工事は必要?家を建てる前に土地を知ろう

地盤 地震 改良工事 2021.08.27

家を建てるためには土地が必要です。
しかし場所によっては地盤が悪く、そのままでは家の建築に適さないという土地もあります。日本は地震や大雨など自然災害の多い国のため、弱い地盤では災害が発生したときに家屋が倒壊してしまうといった危険性も。トラブルを避けるには、家を建てる前に希望地の地盤がどうなっているかを知っておく必要があります。土地探しにおいて、多くの人は土地の広さや価格、利便性などに着目しがちですが、それらと同じくらい地盤の強さや状態もチェックすべき重要な項目です。

地盤の強さも土地の大切な要素

土地を選ぶ際、価格や広さだけを見て決めるのは非常に危険です。家は何十年と長く使うもの。まずはきちんと地盤の状態を調べて、問題がないか確認しましょう。地盤の状態を調べるには国土交通省や各自治体が公表している情報、民間企業が提供している地盤に関するデータ、または地元の不動産業者の事例を参考にするという方法があります。

地盤調査とは

家を建てるには、まず土地の地盤調査が行われます。調査の結果、地盤が強い土地ならば改良工事をする必要はありません。しかし地盤が弱い土地ならば工事が必要となり、土地の状態次第で工事の内容や期間、費用なども異なります。

地盤改良工事が必要かどうかの判断は、

・地盤がどれほどの負荷に耐えられるか(地耐力)

・敷地と周辺がどのように形成されているか(周辺情報)

・建てようとする家をどのような構造にするか

といった複合的な情報によって決まります。

地耐力

地盤には固い地盤、柔らかい地盤があります。「地耐力」は地盤の強度。地耐力が強いほど、重たい建物でも耐えられる「固い地盤」で、地耐力が弱ければ「柔らかい地盤」であると言えます。そこで地耐力の弱い地盤には、改良工事を行う必要が出てきます。

周辺情報

家を建てようとしている土地および周辺地域がどのように形成されたかによっても、地盤の質は変わってきます。たとえばもともと川や沼、ため池などがあったところが宅地に転用されていた場合、地盤のぜい弱さが疑われる場合があります。そのため土地の状態を過去にさかのぼって調べることで、地盤の強弱がわかるようになります。

家の構造

建てようとする家の構造によっても、地盤に必要な強度は変わります。たとえば木造建築やS造(鉄骨造)などの比較的重量が軽い家と、RC造(鉄筋コンクリート造)など重量のある家とでは、地盤にかかる負荷が変わるため必要とされる強度が異なるのです。

地盤が弱い土地

弱い地盤は以下の項目でチェックできます。

盛り土・・・土が十分に突き固められておらず、厚く盛られた場所。地盤破壊、沈下の恐れあり

埋立地・・・沼や池を埋め立ててつくられた土地。地震でなくても地盤沈下の恐れあり

崖下・崖上・・・地震だけでなく豪雨によっても崩落の可能性あり

軟弱地盤・・・固い地盤に比べて揺れやすく崩れやすい

一般的に海や川、沼を埋め立ててつくられた土地は、地震発生の際に液状化が起こる可能性が高いといわれています。最近は湾岸エリアなど埋立地の開発が盛んですが、やはり台地などと比べると地盤の緩さは否めません。ただし埋め立てられた時期によっても強度は変わります。ハザードマップなどを参考にする際は、工事時期も併せて確認しましょう。平地の少ない日本では、傾斜地に建つ家も少なくありません。傾斜地に家を建てる場合は、斜面を削ったり(切土)土を盛ったり(盛土)して平らな土地を造成します。しかしこうした造成地は十分な締め固めや擁壁工事を行わないと、盛土と切土の間に不同沈下(建物の傾き)が生じる恐れがあるため、事前の注意と確認が必要と覚えておきましょう。

脆弱な地盤は災害時に沈下や液状化する恐れあり

地盤が弱い土地には、大規模地震などの災害が起こった際、沈下や液状化といった被害が出る危険性があります。どんなに建物の耐震性が高くても、土地自体が脆弱では意味がありません。災害に強い家を建てるには、地盤の補強も重要なステップなのです。

第三者チェック、地盤調査のセカンドオピニオン

地盤改良工事が必要かどうかは地盤調査によって決まりますが、地盤調査や改良工事は住宅会社ではなく、それぞれ専門の工事業者が行います。地盤に関することは一般の人にとって専門的でわかりにくいため、原因や経緯など理解するのが難しい部分も多々あります。だからといって地盤調査を行なった業者に言われるまま、不必要な改良工事を行ってしまうと、後々トラブルになることも。こういったトラブルを防ぐために活用されるのが、地盤調査のセカンドオピニオンです。 第三者の調査によって、工事の必要性や工法の適切性などが確認できます。

本当に改良工事が必要なのか、不安や疑問を感じることがあれば、こういった機関も利用していきましょう。

地盤調査は土地契約後でないとできない!

地盤調査は家の構造(重さ)に土地が耐えられるかどうかを調べるため、土地購入の契約後、家の設計が決まってから行われます。契約後に改良工事の必要性など土地の実情を知ることになるので、土地探しおよび契約は慎重に進める必要があります。土地契約の前にハザードマップや土地の来歴などを参考にし、なるべく地盤情報を集めておきましょう。

地盤改良工事が必要となる土地は3件に1件の割合

地盤調査によって「十分な地耐力がない」という結果が出るのは、地域によって異なるものの、全国平均でおよそ3件に1件の割合です。とはいえ、ほとんどの場合は改良工事を行えば問題なく家を建てられます。改良工事には建築費とは別の費用がかかるので戸惑う人も多いのですが、安心・安全な家づくりに欠かせないものと理解しておきましょう。

改良工事の費用も考えておこう

改良工事にかかる費用はだいたい50~200万円といわれており、工事内容や土地の広さによって大きく異なります。この費用を失念しているとマイホーム計画に影響する可能性もあるので、総予算の中に組み込むのを忘れずに。
また、地盤については地元の工務店やハウスメーカーが前例を知っていることもあるので、事前に相談してみるのもいいでしょう。

地盤の数値と保証

地盤を数値で知る

地震に対する地盤の弱さを示す数値に「表層地盤増幅率」というものがあります。これは地震が発生した際、地表面近くの地層の揺れの大きさを数値化したもので、数値が大きいほどリスクが高いといわれています。1.5以上は要注意、2以上はしっかりとした対策を必要とします。土地を選ぶ際はこうした点も考慮に入れるといいでしょう。インターネットで自分でも調べられるサイトがあるので、気になる地域があれば調べてみましょう。

立地や家の構造によっては「地盤保証」も検討の価値あり

「地盤保証」とは、調査会社や地盤業者が行った調査・工事に対して、その物件が沈下などで損壊したときに建物や地盤の修復を約束するものです。保証期間や修復費用、保険金額などは請負会社、契約条件によって異なります。土地の場所や建てようとしている家の構造(重量)によっては、こういった保証制度を検討するのもいいでしょう。

工事費用だけで業者を選ばず、確かな実績のあるところへ

地盤改良工事は家そのものをつくる工事とは違い、目に見えない部分への施工となります。そのため何か問題があっても表面化しにくく、工事業者によっては施工不良も起こりやすいのが難点です。工事を依頼する際は費用の安さや工事期間の短さだけでなく、施工業者の経験や実績、誠実な対応などを踏まえたうえでお願いするようにしましょう。

地盤について熟知している住宅会社を選ぼう

多くの工務店やハウスメーカーは、地盤についてきちんと理解し、住宅購入者にも丁寧な説明と提案を行います。しかし中には勉強不足な会社や、調査や改良工事を専門業者に任せきりという会社もないわけではありません。担当者との打ち合わせでは金額やデザインなどの話だけでなく、会社の理解度や誠実さを確かめるいい機会として、地盤についてもいろいろと質問してみるといいでしょう。また地盤調査について実際に家を建てた人の体験談を参考にしたり、説明会やセミナー、見学会などを実施している住宅会社に問い合わせてみたりするのも、有効な手段といえます。期間や費用など具体的な計画が立てやすくなるだけでなく、疑問点なども整理しやすくなるでしょう。