お金と制度

公開日 2019/04/23

更新日 2019/10/23

住宅ローン、どう選ぶ?自分に合ったローンの選び方

会社員の平均年収は400万円前後。
貯金して住宅を購入するには、相当な年月がかかります。そこで、銀行などが「住宅を担保にすることでお金を貸す」という仕組みが生まれました。これが住宅ローンです。
住宅ローンは家の購入・増改築を目的とした金融サービスです。
それぞれの家庭の経済状況があるのと同様、住宅ローンも様々なものがあります。現在は「銀行ローン 」「フラット35」「財形住宅融資」が住宅ローンの主役になっています。
無理なく返済計画が立てられる、自分にあった住宅ローンを選ぶことが必須です。

住宅ローンのサービスについて

大きな利息負担なく資金を借りられるので、住宅購入する方のほとんどは住宅ローンを利用しています。
20年~30年と長期にわたって返済する住宅ローンには、金利変動のリスクだけでなく収入や環境の変化など、家庭の経済状況で返済計画に誤算が生じる可能性もあります。そのため定期的な返済計画の見直しが必要です。
借入時の計画だけで安心せず、先々の予測を立て備えておくことも、堅実なローン計画です。

住宅ローンの最終的な返済額は元金+利息分

住宅ローンの返済額は元金(借入額)だけでなく、元金に利息(手数料)を足した合計額になります。利息は元金に金利や借入期間をかけて算出されるもので、一律ではありません。
少額のキャッシングローンなどと違い、住宅ローンの金利・利息計算は非常に複雑な仕組みになっています。この計算が住宅ローンの一番の要点といってもいいでしょう。

金利は変動によって利息額に大きな影響を及ぼす

住宅ローンの金利は国債の長期金利によって決まっています。長期金利は毎日変動しているため、それに基づいて住宅ローンの基準金利も半年に一回見直しが行われています。

金利は利息額を増減させる重要な役割を担うもの。金利が低い時期は低利息となりますが、その逆も起こり得るリスクがあるため、ローンを組む際は慎重な検討が必要です。

住宅ローンの種類

住宅ローンは、扱っている機関によって3種類に分かれています。

  • ・公的機関が扱う「公的ローン」
  • ・民間の金融機関が扱う「民間ローン」
  • ・公的機関が民間機関と提携し貸し出す「官民合体型ローン」

それぞれに借入条件や上限額の設定があり、それに伴う形で金利タイプも異なります。住宅ローンを選ぶ際は、各種の特徴を理解したうえで慎重に検討しましょう。

住宅ローン選択のポイント「金利タイプ」

金利タイプには大きく分けて、金融情勢の変化に伴って金利が変わる「変動型」、契約時に返済期間中の金利が決まる「全期間固定型」、契約時から3年・5年・10年など金利固定の期間を選べる「選択固定型」の3タイプがあります。
金利の値は利息額に大きく影響するため、どのタイプを選ぶかで返済計画が決まるといっても過言ではありません。
近年は超低金利状態が続いていることもあり、変動型の金利タイプで住宅ローンを組む人が増えています。しかし変動型の場合、低金利時は低利息が続きますが、金利水準の動向によってはその逆も起こり得るので注意が必要です。
住宅ローンは金利タイプごとのメリットとデメリット、将来的なリスクを考慮し、無理のない返済計画のもとに選びましょう。

住宅ローンの審査

審査基準は金融機関によって異なる

住宅ローンを組むには、金融機関と信用保証会社が実施するローン審査を受ける必要があります。

審査基準は各機関によって異なりますがおおよそ下記項目が審査内容となります。

  • ・借入時年齢
  • ・完済時年齢
  • ・健康状態
  • ・担保評価
  • ・勤続状況
  • ・年収

これらの項目から、ローンを確実に返済できるかどうか審査します。

なお審査に通らない場合の原因としては、すでに負債がある、納税遅延などが挙げられますが、審査に通らなかったとしても理由伝えられることはほとんどありません。

ローン審査は「事前審査」と「本審査」の2段階

住宅ローンの審査には「事前審査(仮審査)」と「本審査」の2段階があり、
「事前審査」は物件価格や工事金額がある程度決まった時点で、銀行などの金融機関が行います。
この事前審査の終了後に、信用保証会社が行うのが「本審査」です。
住宅ローンの事前審査(仮審査)は約1週間、本審査は約1か月かかるといわれています。

事前審査と本審査では審査内容が異なるため、事前審査に通っても本審査で不承認とされる場合もあります。

ローン審査に通るには返済能力を示すことが大切

さまざまなポイントから返済能力を判断されるローン審査ですが、借金を抱えている人や不安定な雇用形態の人、税金を滞納している人は審査に通りにくい傾向にあります。

ローン審査に通るためには、借金を清算する、クレジットカード類を整理する、年収を夫婦合算で申請するといったように完済の不安要素を減らしておきましょう。

審査に通らなくてもあきらめる必要はない

事前審査、または本審査で不認可とされても、そこであきらめる必要はありません。ローン審査の基準は各機関で異なるため、別のところでは認可される可能性があるからです。

まずは不認可の原因を考え、改善点などを洗い出しましょう。
返済負担率の見直しなどは、フィナンシャルアドバイザーなどお金に関する専門家に相談するとより確実です。

無理のないローン計画が最も重要

住宅ローンは組み方次第で何百万円も払う額が変わってきます。大事なのはどの住宅ローンにするかよりも、自分がいくらまでの金額ならローンを組んでも大丈夫かを知ることです。
まずは自身と家族のライフプランを作成し、貯蓄や生活、将来にかかる金額などを算出してみましょう。それによって借り入れ可能な額が見えてくるはずです。

「借りる」より「返す」ことをまず考える

住宅ローンは額が大きく、返済期間も長いのが一般的です。無理なく返済するためにも、「いくら借りられるか」より「いくらなら返済できるか」を優先し、借入額を決めましょう。

また、返済期間はなるべく短く、少しでも低い金利で借りることが鉄則です。10年後以降の繰り上げ返済や、ローンの借り換えも視野に入れて検討してください。

合わせて知っておきたい豆知識

減税制度やローン借り換えプランで負担を減らそう

ローンを組むならぜひ活用したい住宅ローン減税制度

住宅ローン減税制度とは、借入から10年間、ローン残高の1%を上限に納めた所得税が(住民税の一部も)控除されるシステムです。
住宅ローンを組む人のほとんどはこの減税制度を利用し、返済負担を減らす手立てとしています。利用に際しては条件があるので、金融機関やフィナンシャルプランナーなどに確認してみるといいでしょう。

「借り換え」や「組み合わせ」という返済テクニック

住宅ローンの返済には、「借り換え」や「組み合わせ」といった方法もあります。これらには利息負担額を軽減したり、金利変動のリスクを減らしたりという効果があるため、返済計画の中で検討してみるのも一つの手です。
ただしどちらにも一長一短あり、利用に際してはそれぞれ条件があるため、必ずしも得をするというわけではありません。

返済計画をフィナンシャルプランナーに相談する手も

減税制度の利用やローンの借り換え、組み合わせといった方法は複雑で、自分だけで理解し実行するのはなかなか難しいもの。フィナンシャルプランナーなどお金の専門家に相談し、一緒に検討していくのが良いでしょう。
住宅会社がローンに関するセミナーを開催している場合もあるので、そういったイベントを利用して勉強するのもおすすめです。

より詳しく知る

無理のない返済計画を立てるには専門的な知識が必要

住宅ローンに関する基礎知識は、書籍やWEBサイトから得られます。

しかし実際には金利変動や家庭の経済状況の変化など、返済期間中に起こり得るリスクを考慮して返済計画を立てなければなりません。こうした総合的な判断にはより専門的な知識が不可欠。そこを補ってくれるのがフィナンシャルプランナー(以下FP)などお金の専門家です。

高額な借り入れとなる住宅ローンには、減税制度やローンの借り換え、返済プランの組み合わせなど利用者の負担を減らす方法がいくつかあります。

しかしこれらの仕組みは複雑で、得られるメリットの度合いが個人で異なるほか、利用にもそれぞれ条件があります。自身の場合に当てはめて検討するには、独学よりもFPに相談したほうがスムーズです。

住宅ローンはそれ自体の仕組みが難しいことに加え、金融情勢に左右されるという性質を持っています。そのため住宅ローン検討者は、常に最新の知識や情報を集め、理解しておく必要があります。

セミナーや勉強会、相談会は専門家や住宅ローン事情に精通している人から直接学べ、情報を得られる絶好の機会です。積極的に活用していきましょう。

イベントを活用して自分に合う返済計画をシミュレーションしよう

住宅ローンの最終的な返済額は、もともとの借入額に金利タイプや借入期間、減税制度の利用の有無などさまざまな事項を加味して算出します。

セミナーや勉強会といったイベントに参加する際は、専門家のアドバイスを参考に返済のシミュレーションをしてみましょう。自分に合った返済計画がどんなものかイメージがつきやすく効果的です。

主催元ごとにイベントの目的が違う?

住宅ローンに関するイベントには、銀行などの金融機関や住宅会社だけでなく、個人のFPが開催しているものもあります。

銀行であれば自行のローン商品の紹介が目的、住宅会社主催の場合でも提携金融機関への誘導など、どこが主催するかによってイベントの趣旨もさまざまです。参加の前にイベントの主催元を確認しておくといいでしょう。

自分の目的に合わせて主催元を選ぼう

金融機関主催のイベントは、すでにある程度の返済計画が固まり、借入先の絞り込みに進んでいる人に向いています。それに対し住宅会社やFP主催のイベントは、住宅購入を考え始めたばかりで情報収集中の人や、住宅ローンの基礎的なことを学びたい人向きです。

自分の得たい情報や目的に合わせて主催元を選び、効率的な参加を検討しましょう。

住宅ローンのイベントで特に活用したいのが、住宅会社がFPを呼んで開催するセミナーや相談会です。こうしたイベントは返済計画を立てる上で参考になるのはもちろん、住宅会社のスタッフも参加しているので、性能や仕様といった建物自体の相談もできます。

住宅に関する総合的な情報を得られるので、マイホーム購入の大きな助けになるでしょう。

イベントを探す