免震住宅ってどんな家？耐震、制震との違いやメリット・デメリットについて解説

東日本大震災や熊本地震、福島県沖地震などの大きな震災が相次ぎ、住まいの耐震性への関心が高まっています。
いつ震災が起きてもおかしくない「地震大国」と呼ばれる日本で、これから住宅を新築する際には、耐震性は必ずチェックしておきたいポイントです。

今回は免震住宅を建てる際のメリット・デメリットについて解説します。
地震に強い注文住宅を建てたいと考えている方や、免震住宅が気になっている方はぜひ参考にしてみてください。

免震、制震、耐震の違い

建物における構造上の地震対策として、厳密には「免震・制震・耐震」の3つに分けられます。
この3つの違いについて詳しくは知らないという方も多いでしょう。
まずは簡単に、それぞれの違いについて解説していきます。

免震：揺れを伝えない

免震とは、建物と基礎の間に特殊な免震装置を設けることで、地震の力を受け流して建物の揺れを少なくする構造のこと。
建物と地盤を切り離し、建物自体に地震の揺れを伝えないようにします。
震度7程度の非常に強いゆれでも影響を受けにくいのが特徴です。

耐震：揺れに耐える

耐震は、建物を強くすることで地震の揺れに耐えようとする構造です。
壁に筋かいを入れたり、部材の接合部を金具で補強したりして、建物を強くすることで、地震が発生した際建物が倒壊するのを防ぎます。
建物の中に錘を組み込むことで激しく建物が揺れないようにすることが可能です。

制震：揺れを抑える

制震は、建物内で地震の揺れを吸収する構造です。
建物の内部にダンパーや重りなどで構成された制震装置を設けて、地震による揺れを小さくします。
日本の多くの住宅で取り入れられている手法で、それほどコストをかけずに行えるのが大きなメリットです。

このように地震対策として主に「免震・制震・耐震」の3種類にわけられていますが、一般的にもっとも耐震性が高いといわれるものが免震構造です。

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免震住宅のメリット

耐震性が高いといわれている免震構造でも、メリット•デメリットがあります。
まずは免震住宅のメリットについて説明します。

地震の揺れが少なく、安心な生活が送れる

免震住宅のもっとも大きなメリットは、地震の揺れが少なく、安心して生活が送れること。

免震構造は地震の揺れを受け流す特徴があります。地盤と建物を絶縁することにより、揺れを大きく軽減することが可能です。
基礎と建物の間に免震装置が設置され、いざ地震が起きた場合にはこの装置が作動し、揺れによって伝わるエネルギーを分散させます。
揺れを吸収するのであって、揺れを全くなくすわけではありませんが、他の構造に比べ、感じる地震の揺れは小さくなり、安心して生活することができます。

家具の転倒を防ぎ、財産を保護できる

免震住宅のメリット2つ目は、地震による家具の転倒を防ぎ、財産を保護できる点です。

耐震構造は、揺れに耐えられるように建物基礎を頑丈に固める分、揺れのエネルギーがダイレクトに伝わり建物内の家具が転倒しやすいです。一方免震住宅の場合は、住宅に揺れが伝わりにくいため家具の転倒を防ぐことができます。

家具の転倒は、住人のケガの原因になるだけではなく、火災などの二次被害に繋がってしまうため大変危険です。これらのリスクから命を守るうえでも、免震住宅は役立ちます。

地震保険料が割引になる

免震住宅のメリットの3つ目は地震保険料の割引です。

地震保険には、建物の免震、耐震性能に応じた「免震建築物割引」の制度があり、最大50％の割引が適用されます。
また、長期契約一括払いで最大約6％の割引が適用され、これらの割引を合わせると、地震保険の保険料に最大約56％の割引が適用されます。

免震住宅がこのように高い割引を受けられる理由として、地震による大きな損害を受ける可能性が低いため、保険金支払いのリスクも小さいからです。

免震住宅にデメリットはある？

免震住宅の代表的なメリットを見たところで、次に免震住宅のデメリットについて説明します。

コストがかかる

免震住宅のデメリット1つ目は、コストがかかることです。

免震構造は免震装置が必要となるので、建築費用が高めに設定されています。免震装置は設置費用だけでなく、メンテナンスも必要としているため、他の工法に比べて圧倒的にコストがかかってしまうのです。免震住宅は耐震、制震住宅の3～5倍の費用がかかることも。

しかしながら、大切なマイホームを守るためと考えれば、ある程度費用が高額になるのは惜しむべきではないかもしれません。

台風、津波など横からのダメージには弱い

免震住宅のデメリット2つ目は、台風や津波などのダメージに弱いこと。

免震構造では住宅本体と地面が絶縁状態にあるので、地震のような下からの揺れには強いものの、台風や津波といった横からのダメージには弱いのです。強風が吹くと船に乗っているような揺れを感じることがあります。

2階建てや3階建ての住宅であればそこまで強烈な揺れを感じることはありませんが、タワーマンションなどの高層ビル、細長い建物の高層階にはあまり効果が期待できないといわれています。

メンテナンスできる業者が限られる

免震住宅のデメリット3つ目は、メンテナンスできる業者が限られる点です。

耐震や制震に比べて、免震構造の歴史はまだ浅いです。免震装置に使用されているゴムの耐用年数は約60年といわれていますが、すでに建っている免震の建物がそれほど古くなっていないため、完全に実証されているわけではありません。
歴史も浅いため、免震装置の耐用年数については未知数な部分もあり、施工できる業者も限られています。

また、耐用年数の60年はメンテナンスをおこなっていることを想定しての数字です。
しっかりとメンテナンスしていないと、想定していた耐用年数より早く使えなくなってしまうおそれがあります。

免震、制震、耐震住宅の費用相場

では、免震・制震・耐震のそれぞれの住宅の費用相場を見ていきましょう。

免震住宅：300万～500万円

「免震・制震・耐震」の3つのなかで最も高額なのが、免震住宅です。
免震住宅にするための費用は、ハウスメーカーや床面積によって異なりますが、免震装置は一戸建てなら約300万～500万円程度プラスで費用がかかるため、なかなか一般の住宅には取り入れられていないのが現状です。家の床面積が大きくなればなるほど、免震住宅のコストも高額になります。

制震住宅：50万～100万円

制震住宅は、標準的な一戸建てなら追加で約50万～100万円前後発生するのが一般的です。
比較的コストも安いため、最近は新築時のオプションで設置する方も増えてきています。実際にスカイツリーやあべのハルカスなど多くの建物でも採用されています。
導入のしやすさから、各ハウスメーカーが競って新商品の開発を進めているので、性能や種類がさまざまです。そのため、性能や設置する材料の種類などにより価格は大きく変わってくる傾向にあります。

耐震住宅は「耐震等級1」なら費用がかからない

現在の新耐震基準では、「耐震等級1」の耐震性を持たせることが法律で義務化されており、家を新築する費用に含まれているため追加コストはかかりません。

耐震等級を2以上にしたい時には、壁の量などを増やす追加費用が発生する可能性があります。リフォームで耐震補強する場合、費用の目安は1棟150万～200万円程度です。屋根の軽量化、筋交いや耐震壁の追加、柱や梁などの接合部の補強などの工事がおこなわれます。

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免振、耐震、制震は予算のバランスを考えて選ぼう

このように、「免震・制震・耐震」の3つはそもそもの考え方が大きく違います。

最も地震の揺れを防げるのは免震といわれています。しかし、設置には高いコストがかかってしまうことも事実です。

免震住宅が向いている人は、地震による建物のダメージを回避して家を長持ちさせたい人。
また、地震による転倒などの被害を最小限に抑えたい人です。
住宅に合った地震対策を選ぶためには、それぞれの特徴を知ったうえで性能と費用のバランスを考えることが重要です。

地震に強い家を作るには地盤の強さも重要

家の基盤を支え続ける「地盤」は、住宅の構造と同じくらいとても重要です。
いくら建物で地震に強い性能を持ち合わせていたとしても、それを支える地盤が弱くては、建物の性能を十分に生かすことはできません。地盤が緩ければ沈み込んで家が傾いてしまう可能性さえもあります。

地盤は建物が建築されてからでは手遅れです。建物を建てる前に、その地盤がどの程度、建物の重さに耐えられるのか、地耐力を持ち合わせているのかなど、調べておきたいポイントがたくさんあります。
アクセスや広さだけで土地を決めるのではなく、しっかりとした土地の情報を収集することが大切です。

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まとめ

今回は、免震住宅のメリット・デメリット、そして制震・耐震構造との違いについて紹介しました。
地震大国である日本では、大きな地震は決して他人事ではなく、いつ起きてもおかしくはありません。
住宅を建てる際には、利便性やデザインだけでなく、急な災害に備えて、地震の対策を考えなければなりません。
自分の身や家族の身を守り、安心して暮らせる家を検討する際には、それぞれの特徴を踏まえ、最適な工法を後悔のないように、しっかりと選択しましょう。

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