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頭金なしでも返済できる?住宅ローンと金利の話

住宅ローン 2022.02.11
住宅ローン 金利

頭金とは、住宅ローンで融資されるお金とは別に、最初に自分の懐から用意するお金のことを言います。

「貯金がなくて頭金が用意できないから住宅ローンで全てを支払いたい」「頭金がない場合でも住宅ローンは組めるの?」と思っている方へ、頭金なしの住宅ローン(フルローン)について解説していきます。

頭金なしでも住宅ローンの審査は通る

現在は頭金がなくても、融資をする金融機関の審査に通れば住宅ローンは組めます。
ですが、頭金なしの住宅ローンのデメリットや注意点も抑えておかなくてはなりません。

借入金には利息が付くため、多く借りればその分利息も増えることになります。この利息分の返済負担を減らすために必要なのが頭金です。

総額が3000万円の場合、すべてをローンでまかなうのと、ある程度の金額を自分で用意しておくのとでは返済額が違ってきます。

住宅ローン審査の緩和はあるものの厳しく見られる可能性あり

一昔前まで頭金は住宅購入総額の2割を用意しておくことが常識でした。これはかつて物件価格の8割までしかローンを組めない融資機関が多く、そうしなければローンを組むこと自体できなかったためです。その名残から今でも2割の頭金が理想だと言われることもあります。

しかし融資案件を増やしたい貸し手側の思惑もあり、次第に審査基準が緩和。近年では頭金ゼロでも問題ないとする金融機関が増えています。

【関連記事】住宅ローン審査の基本まとめ!審査期間や基準は?審査に受かるポイント

それでも頭金がある場合に比べて借入金額は増えるため、審査の際には厳しく見られることがあります。
融資を行なった金融機関は物件を売却する権利(抵当権)があります。住宅ローンが払えなくなった場合に、残った住宅ローンの回収はこの売却物件の金額が充てられます。
しかしこの物件が住宅ローンの残高より安くなってしまう可能性もあり、残高を回収できず損をするのは金融機関です。
金融機関も上記のようなリスクを減らしたいため、より力を入れて審査を行います。

頭金の平均額

そもそも頭金はいくら用意すればいいのか、という疑問もあると思います。

国土交通省の「住宅市場動向調査報告書」に注文住宅の建築費用の頭金平均金額が記載されています。
平均額は約850万円〜約1060万円、自己資金比率は26.8%となっています。この報告書には地域ごとの平均や資金の内訳も記載されていますので、参考にしてみてください。

注文住宅の住宅建築資金(土地購入金を除く)は全国平均で3,168 万円、三大都市圏平均で3,383 万円。このうち自己資金はそれぞれ848 万円、1,057 万円、自己資金比率はそれぞれ26.8%、31.2%。
自己資金の内訳をみると、全国、三大都市圏ともに「預貯金・有価証券売却代・退職金」が最も多い。また、借入金の内訳をみると、全国、三大都市圏ともに「民間金融機関(フラット35 以外) 」が最も多い。

令和2年度「住宅市場動向調査報告書」(国土交通省)

頭金なしの家づくりが危険と言われる主な理由

はじめに支払う金額が0でも、最終的には多く支払うことになってしまう可能性があるのが頭金ゼロでの住宅ローンです。注意点をしっかりふまえて判断するようにしてください。

借入金額が増えれば利息も増える

頭金ゼロの状態で住宅を購入すると、その分ローンの借入額が大きくなります。借入金には利息が加わるため、頭金がある場合と比べてその分も負担が大きくなります。毎月の返済負担が増え、返済期間も長引くでしょう。

また、頭金ありの場合となしの場合では金利が大きくなることがあります。
頭金があれば金利を下げるという金利優遇制度がある金融機関もあります。各金融機関によって割合は変わりますので、検討する商品や金融機関でしっかり確認してみてください。

融資率(住宅価格に対する借入金額の割合)によっても金利は変わります。
【住宅費用3000万円 → 全額住宅ローン → 融資率100%】
フラット35は融資率が90%を超えると金利が高くなります。

金利は0.1%や0.2%という差なので感じにくいかもしれませんが、住宅ローンは金額が大きく返済期間が長いため、総支払額を計算してみるとばかにできない金額になります。

返済ができなくなる可能性が高くなる

頭金なしの場合、毎月の返済額が増えるため少しでも収入が減るとローンによって生活が苦しくなってしまうこともあります。
コロナによって収入が大幅になくなり、住宅ローンが払えなくなってしまった…という方もたくさんいらっしゃったでしょう。

他にも返済の途中で失業してしまった、他に多額の出費が発生してしまった、退職金が思った以上にもらえないなど、返済期間が長くなるほど予期せぬことで返済不能になる可能性も高くなります。

金利の変動が今後の返済計画に影響する可能性あり

住宅ローン 金利

2010年以降、低金利が続いている

住宅ローンの金利には大きく「変動金利型」と「全期間固定金利型」、「固定期間選択型」の3種類があります。ここ数年は超低金利状態が続いているため、変動型でも固定型でも非常に低い金利でローンを組むことが可能です。

ただし今後金利が上がった場合、それに伴い返済額が増える可能性があるので、金利の変動には常に注目しておきましょう。

今後金利は上がっていくか?

今後、金利は上昇傾向にあるといわれています。「変動金利型」を選ぶ場合は、金利アップによる支払い額上昇に耐えられる範囲の金額を、「自分に合った借入額」と考えるのが良いでしょう。

頭金なしで家を購入する場合、金利の影響を直に受ける「変動金利型」よりも安定性のある「固定金利型」を選んだ方が、返済計画が立てやすいといえます。

頭金なしなら「固定金利型」が安心

「固定金利型」は借入れ時の金利で返済額を確定するので、その後金利が上昇しても影響を受けることがありません。その分変動型よりも金利が高いというデメリットはありますが、今後の金利上昇によって返済が困難になり、ローン破綻するというリスクを回避できます。

借入分を確実に返すためには、返済リスクを極力減らすことが大切です。

自分の身の丈に合った「借入額」を知ることが大切

頭金なしでマイホームを購入する際に大切なのは、無理なく返せる「身の丈にあった借入額」を知ることです。

借入額が増えれば、当然返済額も増えます。そこに日々の生活費や家自体の維持費などが重なれば、負担は増すばかり。提示された借入可能額をそのまま予算ととらえるのではなく、余裕をもって返済できる適切な借入額を把握しましょう。

【関連記事】住宅ローンどう選ぶ?自分に合ったローンの選び方