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住宅ローンは頭金なしでも組めるけど危険?デメリットや注意点を解説

住宅ローン 2022.11.12

頭金とは、住宅ローンで融資されるお金とは別に、最初に自分の懐から用意するお金のことを言います。
「貯金がなくて頭金が用意できないから住宅ローンで全てを支払いたい」
「頭金がない場合でも住宅ローンは組めるの?」
と思っている方へ、今回は頭金なしの住宅ローン(フルローン)について、注意点メリット・デメリットを解説していきます。

頭金なしでも住宅ローンの審査は通る

現在は頭金がなくても、融資をする金融機関の審査に通れば住宅ローンは組めます。
ですが、頭金なしの住宅ローンのデメリットや注意点も抑えておかなくてはなりません。

借入金には利息が付くため、多く借りればその分利息も増えることになります。この利息分の返済負担を減らすために必要なのが頭金です。

総額が3000万円の場合、頭金なしですべてをローンでまかなうのと、ある程度の金額を自分で用意しておくのとでは返済額が違ってきます。

住宅ローン審査の緩和はあるものの厳しく見られる可能性あり

一昔前まで頭金は住宅購入総額の2割を用意しておくことが常識でした。これはかつて物件価格の8割までしかローンを組めない融資機関が多く、そうしなければローンを組むこと自体できなかったためです。その名残から今でも2割の頭金が理想だと言われることもあります。

しかし融資案件を増やしたい貸し手側の思惑もあり、次第に審査基準が緩和。近年では頭金なしでも問題ないとする金融機関が増えています。

それでも頭金がある場合に比べて、頭金なしは借入金額は増えるため、審査の際には厳しく見られることがあります。
融資を行なった金融機関は物件を売却する権利(抵当権)があります。住宅ローンが払えなくなった場合に、残った住宅ローンの回収はこの売却物件の金額が充てられます。
しかしこの物件が住宅ローンの残高より安くなってしまう可能性もあり、残高を回収できず損をするのは金融機関です。
金融機関も上記のようなリスクを減らしたいため、より力を入れて審査を行います。

【関連記事】
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頭金の平均額、頭金なしで組む人の割合は?

そもそも頭金はいくら用意すればいいのか、という疑問もあると思います。

国土交通省の「住宅市場動向調査報告書」に注文住宅の建築費用の頭金平均金額が記載されています。
頭金の平均額は約970万円〜約1300万円自己資金比率は28.1%となっています。この報告書には地域ごとの平均や資金の内訳も記載されていますので、参考にしてみてください。

一方、頭金なしで住宅ローンを組む人の割合はどれほどなのでしょうか。

2022年に三井住友トラスト・資産のミライ研究所が調査した結果によると、20~60代の住宅購入者が住宅ローンを頭金なしで組んだ割合は24.3%でした。30代に関しては、なんと38.6%にものぼります。
年代別の割合を以下の表にまとめました。

年代頭金なしの割合頭金1割程度の割合
全年代(トータル)24.3%19.7%
20~29歳26.8%11.6%
30~39歳38.6%26.9%
40~49歳29.6%22.8%
50~59歳23.8%21.5%
60~69歳16.4%14.7%
参考:https://mirai.smtb.jp/wp/wp-content/themes/mirai/pdf/miraiken_report_220519.pdf

ほとんどの年代で、20%以上の人が頭金なしで住宅ローンを組んでいる結果に。
1割程度の頭金でローンを組んだ人も多く、頭金なしや1割の頭金で住宅ローンを利用する人が増えていることがわかります。

頭金なしで住宅ローンを組むデメリット、危険性は?

住宅ローン 金利

頭金なしの住宅ローンには、以下のようなメリットがあります。

手元に資金を残せる
→頭金で資金が目減りすることがなく、手元にお金を残せる
住宅の買い逃しを防げる
→頭金が貯まるまで待つ必要がなく、理想の住宅をすぐに購入できる
早い時期から返済できる
→借入時期が早い分、毎月の返済額の負担を軽減できる

しかし一方で、頭金なしのデメリットも把握しなければなりません。
ここからは、頭金なしで住宅ローンを組むデメリットをご紹介します。

借入金額が増えれば利息も増える

頭金なしの状態で住宅を購入すると、その分ローンの借入額が大きくなります。借入金には利息が加わるため、頭金がある場合と比べてその分も負担が大きくなります。毎月の返済負担が増え、返済期間も長引くでしょう。

また、頭金ありの場合となしの場合では、頭金なしの方が金利が大きくなることがあります。
頭金があれば金利を下げるという金利優遇制度がある金融機関もあります。各金融機関によって割合は変わりますので、検討する商品や金融機関でしっかり確認してみてください。

融資率(住宅価格に対する借入金額の割合)によっても金利は変わります。
【住宅費用3000万円 → 全額住宅ローン → 融資率100%】
フラット35融資率が90%を超えると金利が高くなります。

金利は0.1%や0.2%という差なので感じにくいかもしれませんが、住宅ローンは金額が大きく返済期間が長いため、総支払額を計算してみるとばかにできない金額になります。

返済ができなくなる可能性が高くなる

頭金なしの場合、毎月の返済額が増えるため少しでも収入が減るとローンによって生活が苦しくなってしまうこともあります。
コロナによって収入が大幅になくなり、住宅ローンが払えなくなってしまった…という方もたくさんいらっしゃったでしょう。

他にも返済の途中で失業してしまった、他に多額の出費が発生してしまった、退職金が思った以上にもらえないなど、返済期間が長くなるほど予期せぬことで返済不能になる可能性も高くなります。

変動金利型ローンの場合、金利の上昇で返済額が増える可能性も

住宅ローンの金利には、大きく分けて「変動金利型」「全期間固定金利型」「固定期間選択型」の3種類があります。

変動金利を選択した場合、固定金利と比べて「借入した当初の金利が低い」というメリットがありますが、「金利が上昇した際に予定していたよりも返済額が増えてしまう」のがデメリットです。

今後、金利は上昇傾向にあるといわれており「変動金利型」を選ぶ場合は注意が必要。
金利アップによる支払い額上昇に耐えられる範囲の金額を、「自分に合った借入額」と考えるのが良いでしょう。

仮に頭金なしで家を購入する場合、金利の影響を直に受ける「変動金利型」よりも安定性のある「固定金利型」を選んだ方が、返済計画が立てやすいといえます。

「固定金利型」は借入れ時の金利で返済額を確定するので、その後金利が上昇しても影響を受けることがありません。
その分変動型よりも金利が高いというデメリットはありますが、今後の金利上昇によって返済が困難になり、ローン破綻するというリスクを回避できます。

まとめ|自分の身の丈に合った「借入額」を知ることが大切

頭金なしでマイホームを購入する際に大切なのは、無理なく返せる「身の丈にあった借入額」を知ることです。

借入額が増えれば、当然返済額も増えます。そこに日々の生活費や家自体の維持費などが重なれば、負担は増すばかり。提示された借入可能額をそのまま予算ととらえるのではなく、余裕をもって返済できる適切な借入額を把握しましょう。

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