土地

公開日 2019/11/17

更新日 2019/11/17

建築条件付宅地分譲を選ぶ前に

建築条件付土地は土地と建物を別に検討するより業者を探す手間を省くことができ、建売住宅に比べればある程度の自由度もあります。

住宅は人生で最も大きな買い物ですから、メリット・デメリットをきちんと踏まえて、将来設計を立てましょう。

メリットとデメリットを知っておく

建築条件付宅地分譲のメリットとデメリットを把握し、選ぶ際に考慮しましょう。

建築条件付宅地分譲とは

建築条件付宅地分譲とは、宅地の売買の契約をした後、一定の期間内(3か月以内が平均)に、売主やその指定した人との間でその土地に建物を建てる請負契約を結ぶことを条件とした上での宅地分譲をする方法です。つまり簡単に言えば、「決まった期間内に、売主が指定した業者と家を建てる契約をしなければならない土地」ということです。

メリット

建築条件付宅地分譲の他、戸建て住宅を買う方法は、二種類あります。
一つは土地だけを買って別に住宅会社などを頼む方法、もう一つはいわゆる建売住宅(住宅建築後に土地と一緒に購入する方法)です。

建築条件付宅地分譲は、既に出来上がったものを買う建売住宅とはと異なり、建物の間取りや仕上げ具合などをある程度選択することができるのがメリットです。

デメリット

建築条件付宅地分譲は先に建築を行う業者が決まっているため、建てる家の全てが自由になる訳ではありません。決められた建築業者が扱うことができる材料や、施工可能な工法の中でしか選択できないからです。

全てを自由にしたいと思う人は、土地だけを買って、別に建築設計士や住宅会社に依頼する必要があります。

建築条件付宅地分譲で購入した場合、建築業者が決まっていて工法などもそこが提案するため、家を建てる計画全てをゼロから行う必要がありません。
そのため極端なこだわりが無ければ手軽な方法です。
とはいえ、ある程度の建築の自由を妥協しなければなりません。それさえ認識していれば、手間も費用も少なく済む手段と言えます。

建築条件付宅地分譲は、注文と建売の間の選択肢

家を購入したり建てたりする時、望むものはそれぞれの方によって違いがありますし、もちろん予算の都合もあります。
その中で建築条件付宅地分譲は、「自由度は高いけれど費用がかかる注文住宅」と「自由度は無いけどわかりやすい建売住宅」の中間的存在と言って良いでしょう。

注文住宅のメリット・デメリット

〇注文住宅のメリット

・自由度が高く、こだわりの家ができる
・こだわる・こだわらない部分を整理し、予算配分を調整できる
・施工する会社や設計士を選べる

●注文住宅のデメリット

・相談や打ち合わせの回数が多く、入居までの期間も長くかかる
・こだわりによって費用がかかり、予算がオーバーしがち
・予算を組むとき登記費用や地盤改良などの諸経費を見落としがち

建売住宅のメリット・デメリット

〇建売住宅のメリット

・注文住宅に比べて購入、入居までの期間が短い
・価格が明確なので住宅ローンを組む作業が容易
・出来上がったものを見て選べるので、イメージの食い違いが少ない

●建売住宅のデメリット

・自由度が無いので不満が残る場合がある
・追加、改造などには大きな費用がかかるケースが多い
・販売店、住宅会社などのフォロー体制が分かりにくい

契約上のトラブルと注意点

「建築条件付宅地分譲」を利用した場合、建築を行う会社が決まっているので、その会社が扱う材料や工法の範囲内で家を建てなければなりません。

トラブルの主な原因は「土地売買・建築請負契約」と「仕様制限」です。

「フリープラン」などの名称で自由度をアピールする会社もありますが、ほとんどの場合は決められた仕様の中で、選択できる範囲は限られています。仕様の事前の確認は徹底して行いましょう。

「土地売買契約」と「建築請負契約」とは

「建築条件付宅地分譲」では、まず土地を売る側と「土地売買契約」を結びます。それから建築会社と建物のプランを打ち合わせ、「建築請負契約」を結ぶのが一般的な流れです。

土地の契約をしていても建物について合意に至らなければ、それまでに払った頭金などは返却されますが、土地契約の時点で建物の契約を結ばせようとする会社もあります。

「土地売買契約」と「建築請負契約」を同時締結すると白紙に戻せない

「土地売買契約」の時点で「建築請負契約」を結んでしまった場合、建物のプランが希望に沿わなくても白紙撤回することが困難になりますから注意が必要です。
仮に検討を重ねる中で、建築にかかる費用が予定を超過するような場合でも、契約解除ではなく追加料金を払うか、仕様を落とすか、といった選択に追い込まれがちです。

トラブル防止には契約や仕様をしっかり確認すること

このようなトラブルを防ぐには、それぞれの契約の間に十分な期間を置くことと、契約に踏み切る前に内容を十分に把握し、契約内容や建築物の仕様をしっかりと確認しておくことが重要です。

住宅建築のプランを練る作業は通常なら何か月もかかることが普通です。それを同日あるいは、数日の間で契約してしまうのはトラブルの元に繋がりがちです。

合わせて知っておきたい豆知識

建築条件付土地検討の際は住宅ローンにも注意

建売住宅にはない建築条件付土地の住宅ローン事情

自己資金が豊富でなければ住宅ローンの利用を考えられると思います。
しかし、住宅ローンは建物が完成しないと融資が行われませんから、結果的に「土地先行融資」という住宅ローンより金利が高い融資を受ける方が多いようです。
また建築会社に着工金や中間金を払う際は「つなぎ融資」を受けるのが一般的で、これも金利は高めです。

土地が引き渡された時点でローンの返済が始まる

土地引き渡しの時点で「土地先行ローン」の返済は始まりますが、この時点ではまだ建物はありません。
もし賃貸住宅に住んでいる場合、住宅が完成して引っ越すまでの間は両方のローンを支払うことになりますから、この費用も考えておきましょう。
これらを踏まえると、建築条件付宅地分譲を利用する場合、資金に余裕がある方が有利と言えます。

より詳しく知る

一見お得だけと複雑な建築条件付宅地分譲

建築条件付宅地分譲に限ったことではありませんが、売り手側に言われるがままの契約を結ぶのは危険です。住宅は非常に大きな買い物ですから、できるだけ悔いが残らないよう、契約内容、住宅の仕様などを細かく吟味し、納得が行くまで検討しましょう。検討の結果妥協した点はともかく、なんとなく決めてしまったことほど悔いが残るものです。

「仕様制限」「土地売買・建築請負契約」…契約上の複雑な要素

建築条件付宅地分譲の購入には、建売住宅を買うよりも手間が伴う場合があります。建物の仕様はどのようになっているか、土地売買の契約から建築請負契約まではどのくらい期間をあければ良いか、などは確かに複雑です。とは言え、全体を安く抑えることができるメリットもありますから、一つ一つの項目を丁寧に確認することをお勧めします。

「楽な情報収集」ではなく「信憑性のある情報収集」を

1つの情報をうのみにしたり、WEB上の知識だけで短期間に契約まで進めたりするのは、リスクに繋がります。トラブルを防ぐためには「信憑性がある情報収集」を行うことが重要です。それには、とにかく複数の情報を冷静に比較検討して、各業者に疑問や質問を多くぶつけてみることです。手間かもしれませんが、主体性を持って取り組みましょう。

トラブルを防ぐためにも勉強を

仕様制限や各種契約はトラブルの元です。

住宅については仕様の制限がどんなものかを確認しなければなりません。それはその物件ごとに異なるものなので、一つの答えはありません。

自分が欲しい住宅が実現可能か、それにいくらかかるのか、などを追求しましょう。
一方、契約に関する知識はWEB上で大部分が学習可能です。問題事例などを参照しながら、トラブルを未然に防ぎましょう。

イベントを利用してプロにも相談

イベントなら、細かな部分までしっかり話を聞ける

契約に関する知識はWEBで補強できますが、実際の土地や建物を見る目は、WEB上ではなかなか育ちません。

そこで住宅会社などが行っているイベントに積極的に参加してみましょう。
土地を選ぶポイントや施工の良し悪しなど、プロにアドバイスを受けながら現場で見ることができれば、自分自身が欲しい家のイメージは大きく成長するはずです。

「誰かのケース」ではなく「あなたのケース」のアドバイスが必要

建築条件付宅地分譲を利用するのは、建売住宅を買うのではなく、自分自身が希望する家が欲しいという前提の方が多いと思います。
ですから一般的な意見はあくまでも参考程度にとどめておきましょう。

自分自身の希望を明確にし、そこに近づくにはどうしたらよいかという目線で、時間や手間暇を惜しまず積極的にプロのアドバイスを受けましょう。

ホームページやチラシの情報をチェックし、イベントに参加しよう

住宅関係のイベントは、各メーカーのホームページや新聞の折り込みチラシで告知されます。マメにそれらをチェックしながら、できるだけ多くのイベントに参加しましょう。直接購入対象になる場所でなくても、知識を得たり、自分が欲しいものを明確にしたりするためには少しくらい遠いところのイベントでも行ってみる価値があるかもしれません。

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