土地

購入してからでは遅い!? 確認しておこう土地の規制【応用編】

公開日 2019/04/23(火)

更新日 2019/04/23(火)

この記事のポイント

  • 土地がある=自由に家を建てられる、とは限らない
  • 都市計画図を確認するのを忘れずに!
  • 再建築不可の土地でも「抜け道」はある!?

土地がある=自由に家を建てられる、とは限らない

土地には地域ごとに用途や建築許容が決まっている

土地には都市計画法や建築基準法などにより、利用に際してさまざまな規制が定められています。中でも住宅建築を考えるときに基本となるのが、「用途地域」という規制です。
これは地域ごとに建築物の用途を分類し、土地の合理的な利用を図る目的で定められているもので、住宅を建てる場合はこの規制に則って土地探しをする必要があります。

建築面積の上限「建ぺい率」と延床面積の上限「容積率」

「建ぺい率」とは、敷地に対して許される建築面積の割合を示したものです。それに対し、敷地の面積に対する三次元的空間の割合を「容積率」と言います。
これらはどちらも防災や防音、生活インフラの最適利用などを考慮して定められているもので、前述の「用途地域」と組み合わせて計算されます。これによって建物の広さや大きさが決まります。

場所や条件によっては緩和措置がとられるケースも

建ぺい率や容積率のほかにも、建物の高さや接地する道路との幅など、住宅建築にはさまざまな規制があります。
ただし土地の場所や建てようとする住宅の仕様によっては、例外として規制が緩和される場合もあるので、詳しくは土地を扱う不動産会社や建築会社、建築士など、専門的な知識を有するプロフェッショナルに相談してみるといいでしょう。

格言

都市計画図を確認するのを忘れずに!

土地を決める際に見落としがちなのが、近隣地の用途です。自分たちの土地が住居専用地域内にあっても、その土地が商業地域や工業地域などと隣接している場合、思わぬ建物が建ったり街の雰囲気が変わったりと予想外の環境になる可能性があります。
土地を探す際は各自治体による「都市計画図」を参考に、周辺の用途地域も併せて確認しましょう。

合わせて知っておきたい豆知識

再建築不可の土地でも「抜け道」はある!?

建て替え不可能な「再建築不可物件」とは

土地の中には、更地ではなく古屋付きの物件もあります。しかしそこに「再建築不可」とある場合は注意が必要です。
再建築不可物件とは、今ある建物を解体して更地にしてしまうと、その後新しい建物を建てられない土地のことを言います。不可の理由にはいくつかのケースがありますが、多くの場合は「接道義務」という規制に触れるものです。

再建築不可物件と深い関係がある「接道義務」

「接道義務」とは、幅員4m(または6m)以上の道路に対して2m以上接した土地でなければ建築を許可しないという、建築基準法による決まりです。これは災害の際の避難経路や、緊急車両経路の確保を目的としています。
現在ある建築不可物件は、法の施行以前に建てられた物件によるもので、昭和初期以前の建物が多い地域によく見られます。

再建築不可をクリアする「抜け道」とは?

再建築不可とされる土地でも、条件をクリアすれば新たな建物を建てられる場合があります。ただしそれには土地面積の再調整や近隣住人との協議など、さまざまな手順・手続きを踏まえる必要があり、とても個人で進められる話ではありません。
まずは不動産会社や建築士など、土地や建築ルールに詳しい人に相談し、土地の有効活用を検討しましょう。

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